Tavaly meglehetősen negatív volt a hangulat a Portfolio konferenciáin a kereskedelmi ingatlanok legtöbb szegmensére vonatkozóan, jelentős hozamemelkedésekről és bizonytalan kilátásokról beszéltek a szakértők. Egy év elteltével mennyire lehetünk optimisták? Milyen most a piaci hangulat?
Óvatos, aggódó optimizmust érzek. Az a külső tényező, ami a pénzpiaci kamatemelkedés révén a banki finanszírozást megdrágította és az egyéb pénzügyi instrumentumoknak a hozamát az elmúlt 2 évben jelentősen növelte, és ezáltal komoly konkurenciát állított a kereskedelmi ingatlanoknak, megszűnt. Ennek köszönhetően a befektetői aktivitás enyhe növekedését érezzük a kereskedelmi ingatlanok iránt, de ezen belül meg kell különböztetni, hogy milyen típusú ingatlanokról beszélünk.
Elsődlegesen továbbra is a logisztika örvend a legnagyobb érdeklődésnek. Itt gyakran a tömeggel mennek a befektetők, amit jól mutat, hogy a korábban kizárólag irodába fektetők elkezdtek a logisztikai befektetések iránt érdeklődni. Ez igaz Európára, a régióra, és Magyarországra.
Magyarországra vonatkozóan azonban a logisztikában és a többi kereskedelmi ingatlannál egyaránt érvényesül az üvegplafon, azaz 80-100 millió euró felett nagyon eltűnik a likviditás a piacról.
A befektetők által általánosan preferált volumen valahol 30 és 80 millió euró között húzódik. A logisztika után a második legkedveltebb szektor a kiskereskedelmi, ahol a 15-20 millió eurós ingatlanok is érdekessé válnak, de az irodapiacon is enyhe élénkülés látható. A kezdeti sokk, ami elsődlegesen az Egyesült Államokból, majd kisebb mértékben Nyugat-Európából jött, mostanra mérséklődött, a régebbi, könnyen zöldíthető irodaházak iránt újból van kereslet. Remélhetőleg az év második felében további új befektetők fognak megjelenni a magyar piacon.
Ez a 80-100 millió eurós likviditási határ amiatt alakulhatott ki, mert – keresleti oldalról - hozamok terén nem vagyunk elég vonzók például a szintén átárazódott Németországhoz és más nyugat-európai piacokhoz képest, vagy eleve nincs Magyarországon kínálat ilyen értékű ingatlanokból?
Kínálat lenne, itt alapvetően arról van szó, hogy a magyarországi befektetési volumenekből egy-egy ilyen tranzakció nagyon nagy szeletet tud kihasítani, ahogy erre volt is példa a 2010-es évek második felében. Pillanatnyilag viszont nagyon nehéz elképzelni, hogy pár év múlva ezekből milyen exit lehetőségek adódnak. Egyszerűen e fölött a méret fölött a kereskedelmi ingatlanok túl nagyok a magyar piac likviditásához. Én máshol látom a likviditást ezekre az ingatlanokra, például tőzsdei megjelenésükben.
A külföldi befektetők hiánya kapcsán gyakran elhangzik a politikai bizonytalanság, de az utóbbi időben a túl alacsony hozamprémium is előkerül. Melyik a nagyobb probléma?
A fejlesztők általában azt vélelmezik - sokszor joggal -, hogy a legjobb piaci terméket tartják a portfóliójukban, és nekik is megvannak a hozamelvárásaik. Az ebből fakadó kínálati hozam, amin szeretnék az ingatlant értékesíteni, sajnos jelenleg nem vág egybe azzal a hozamprémiummal, amit a külföldi befektetők realizálni szeretnének Magyarországon.
A cseh vagy a lengyel piachoz képest korábban elérhető 150-200 bázispontos hozamprémium, vagy a német piachoz képesti 250-350 bázispontos különbség jelen pillanatban nem elégséges a befektetőknek.
Mivel a külföldi hozamok is emelkedtek, ennek következtében a befektetők szemében a magyar hozamoknak is emelkedniük kellene, ezt viszont egyelőre az eladók csak részben vagy egyáltalán nem igazolják vissza, miután ők a megtérülésüket tartják szem előtt. Hiába emelkedtek a bérleti díjak az elmúlt pár évben az inflációs indexáció miatt, az csak egy értékkövetés volt, így ezzel együtt sem tudnak a befektetők által kínált hozamok olyan megtérülést biztosítani a fejlesztőknek, amivel ők Magyarországon elégedettek lennének.
Magyarország az egyik legstabilabb politikai berendezkedésű ország Európában. Ebből fakadóan itt a külföldi befektetők aggodalma arra vonatkozik, hogy hosszú távon mennyire kiszámítható a jogalkotás, az állam mikor és milyen célból hoz olyan törvényeket vagy rendeleteket, amik belenyúlnak a gazdasági rendszerbe. E tekintetben van egyfajta voluntarista gazdaságpolitika, ami gyakran rövidtávú helyzeteket orvosol és célokat tűz ki. Ez nem javítja azt a hosszú távú befektetői bizalmat, ami lételeme a kereskedelmi ingatlanbefektetésnek.
Ha jól értem, akkor részben emiatt, illetve, mert a tulajdonosokon sincs eladói nyomás, egy lassabb, hosszabb ideig tartó kilábalásra számíthatunk.
Így van.
A május végi balatonfüredi Property X konferenciánkon is előkerült a téma, hogy a kevés tranzakció nehézkessé teszi az ingatlanok értékelését. Ezt milyen megoldásokkal lehet áthidalni?
Tökéletes megoldás valószínűleg nem létezik, de egyrészt a régiós összehasonlítás, másrészt a magyarországi historikus összehasonlítás segítheti az értékbecslők munkáját. Emellett a vagyonértékelés nagyon sok tekintetben itthon szentiment alapon történik, de tény, hogy valós, független felek által köttetett piaci tranzakciókból jelenleg rendkívül kevés van, éppen ezért minden esetben nehéz kijelenteni, hogy a vagyonértékelések biztos, valós piaci értékeket tükröznek. Ezért is kiemelten fontos, hogy a végzett vagyonértékelői munka védhető, transzparens maradjon, ez szolgálja minden szereplő érdekét.
A befektetési tranzakciók után beszéljünk a bérleti tranzakciókról is. Ott mi jellemzi a piacot, hogy állunk a korábbi évekhez képest?
Általános tendenciaként a cégek a gazdasági bizonytalanságok hatására tudatosabban terveznek, ami az irodapiacon a bérelt négyzetméterek területének a konszolidációja irányába hat. Emellett a flexibilis munkahely, az új generációk által támasztott elvárások is inkább a tervezett szűkülés irányába hatnak. 2018/2019-ben kimagasló bérbeadási eredményeket tapasztaltunk az irodapiacon, ami után letaglózó volt a Covid utáni 30-40 százalékos visszaesés. Ugyanakkor azt tapasztaltuk, hogy 2023-ban már újra magára talált a piac és hozta a 10 éves bérbeadási átlagot. Úgy vélem, hogy a következő 3-5 évben az irodaterületek éves kötési állománya a 10-20 éves átlaghoz fog igazodni, ami 300-400 ezer négyzetméter között van.
Az újonnan fejlesztett ingatlanoknál most már stabilan 20 euró, vagy azt meghaladó bérletidíjigényekkel találkozunk,
amit indokolnak a fejlesztési költségek és a hozamelvárások, de jelen pillanatban kevés új, spekulatív alapú irodafejlesztést látunk. Ez alól kivételt jelentenek azok az új, már állami tulajdonba került, építés alatt álló irodák, amiket a jövőben állami intézmények fognak használni. Az ESG elvárásoknak való megfelelések miatt a jövőben is lesznek költözések, de a nagy bérlők jelentős többsége már az elmúlt 5-10 évben olyan épületbe költözött, amik megfelelnek ezeknek az ESG követelményeknek.
Új nagy belépőt nem látunk a piacon, és az SSC-k - amik korábban nagyon jelentős szeletét szívták fel a bérlői piacnak - az AI berobbanása miatt várhatóan csökkenteni fogják a munkaerőigényt és a szükséges irodaterületet. Ezek hatására kevesebb új irodára lesz szükség a jövőben. Jelenleg nagyjából 180 ezer négyzetméternyi spekulatív irodafejlesztésről tudunk 2026 végéig és utána sem várom évente 250-350 ezer négyzetméternyi új iroda megjelenését a piacon.
Sokkal valószínűbb, hogy maximum 100, jobb esetben 150 ezer négyzetméter körül fog stabilizálódni az éves szükséglet.
Azt figyelembe véve, hogy például a Zugló Városközpont projekt és néhány további állami intézmény számára készülő beruházás mennyi új irodaterületet hoz a következő években a piacra, számíthatunk az üresedési ráták további emelkedésére?
Igen, és ez egyfajta flexibilitást visz a piacba. A bérleti díjak még szélesebb spektrumban történő szétválására számítok, ami azt jelenti, hogy a jó belvárosi lokációkban továbbra is lesz igény a jó minőségű prémium árazású irodákra, viszont a külső kerületekben ez nem lesz jellemző, sőt, ebben akár a dél-pesti alpiac vagy a Váci úti irodafolyosó is érintett lehet.
A régebbi B-kategóriás irodaházaknál megjelenhet a funkcióváltás, vagy inkább felújításokra kell számítani? Mi lehet ezeknek az épületeknek a jövője?
Ez hatékonysági és átalakítási költségkalkuláció kérdése, az irodaházaknak az alternatív hasznosítási lehetősége korlátozott. Nyilván lehet belőle hotelt vagy például kollégiumot csinálni, esetleg idősek otthonát vagy más szociális funkciójú épületet, akár lakó funkcióval is, de túl sok más felhasználási lehetőség nem jöhet szóba. Ezeket a tulajdonosok vizsgálni fogják, de nehezen tudom elképzelni például egy régebbi Váci úti irodaház lakóházzá történő konvertálását. A lakóingatlan-piacot például az új építések terén most erősen stimulálja a kormányzati gazdaságpolitika, így az irodapiacon az fogja eldönteni a funkcióváltásás esetleges lehetőségeit, hogy milyen elérhető kedvezmények lesznek erre. Azt mindenesetre látjuk, hogy az alternatív funkciókra elkezdett növekedni az érdeklődés.
Ennek kapcsán a bérlakásszektor gyakran szóba kerül, amiben Magyarország jelentősen le van maradva a régióhoz és Nyugat-Európához képest. Egy esetleges kormányzati lökés, valamiféle támogatás képes lenne ösztönözni a piaci szereplőket, hogy belevágjanak ilyen projektekbe?
Viszonylag gyorsan számba lehet venni azokat a hátrányokat, amik jelenleg akadályozzák a rendes intézményi bérlakásrendszer kialakulását. Az egyik a 27 százalékos áfa, a másik a kereslet-kínálat alakulása. Nincs egyelőre olyan általánosan elfogadott fejlesztő vagy üzemeltető, aki garantálná, hogy ezek a bérlakások intézményi befektető által elfogadott módon, nem elszigetelt ingatlanként, hanem hosszútávú koncepció mentén kerüljenek fejlesztésre és üzemeltetésre. Harmadik gátló tényező pedig az a kormányzati szándék, ami a tulajdonlás felé tereli az embereket. Ezeken túl az adórendszerben is változásokat kellene végrehajtani ahhoz, hogy a bérlakásprogram vagy bérlakási funkció jobban elterjedjen Magyarországon.
Ha végignézünk a különböző eszközosztályokon, akkor befektetői, illetve finanszírozói oldalról melyiknek milyen most a megítélése? Melyik a legvonzóbb terület?
Finanszírozói oldalról mindegyik eszközosztály ott van a banki palettán. A bankok örömmel finanszíroznak jó minőségű épületeket, jó kvalitású bérlőkkel és vevőkkel, és befektetői források is rendelkezésre állnak. Befektetői oldalról az irodaház típusú ingatlanok jelenleg kevésbé vonzó terepet nyújtanak.
A KISEBB, HOSSZÚ TÁVRA BÉRBEADOTT, 20-50 MILLIÓ EURÓ KÖZTI LOGISZTIKAI VAGY AZ ERŐS ÉLELMISZER MÁGNESBÉRLŐVEL RENDELKEZŐ KISKERESKEDELMI INGATLAN AZ, AMIT A BEFEKTETŐK PREFERÁLNAK.
Az irodaházakat övező félelem kezd ugyan enyhülni, de a külföldi befektetők számára Magyarországnak azt kell bizonyítania, hogy az alacsony befektetési volumen miatti illikviditás képzete nem valós.
Az elmúlt évek slágerterülete volt a logisztika, ahol nagyon nagy fejlesztési volumen zúdult a piacra, így mostanra ott is emelkednek az üresedési ráták. Képes lesz ellensúlyozni ezt a jövőbeli kereslet?
A logisztikai befektetés komoly szakértelmet kíván, hogy az ott esetlegesen megüresedő területeket hogyan lehet újból bérlővel feltölteni. A jó minőségű fejlesztési területekből - főleg Budapest környékén - egyre kevesebb van, miközben a mezőgazdasági művelés alatt álló területeknek a kivonása jelentősen szigorodott, így a logisztikai fejlesztési hullám a már művelésből kivont területekre koncentrálódik. A városi logisztika Budapesten mindig is marginális volt, és várhatóan az is marad. A bigboxokat fejlesztő cégek viszont tőkeerősek, így számukra az üresedési ráta megugrása valószínűleg nem fog problémát jelenteni.
Bár most nagyon nagy fejlesztési volumen prognosztizálható, de - miután ez a kormányzati infrastruktúrafejlesztési szándákkal egybevág - nincsenek különösebb félelmeim, hogy az üresen álló, jó minőségű területek ne találnának gazdára.
Menjünk tovább a hotel szegmens felé, ahol úgy tűnik, az ötcsillagos kategóriában töretlen a fejlesztői optimizmus. Indokolja ezt a vendégéjszakák számának a növekedése?
Jelentős mennyiségű új szállófejlesztés van, ez az egyik szegmense a kereskedelmi ingatlanpiacnak, ami stabilan növekszik. Ugyanakkor véleményem szerint egyelőre elsődlegesen a 3-4 csillagos szállodák iránti turisztikai igény növekszik, kevésbé az 5 csillagos. Még nehéz pontosan látni, hogy a kínálat fogja-e esetleg majd generálni azt a keresletet, ami ennek a szegmensnek a nagyobb kihasználtságát magával tudja hozni, vagy ennek a fordítottja lesz-e igaz. Az erős kormányzati szándék viszont itt is megvan, olyan kiskereskedelmi termékpaletta kialakításának igényével kiegészülve, ami előbb Prágával, hosszabb távon Béccsel is felveszi a versenyt. Ebben viszont nagyon fontos a helyi vásárlóerő alakulása, amiben nem látok jelentős felfelé történő elmozdulást.
Ami vásárlóerő megjelenik, az főként a közép és a diszkont termékek irányába megy, nem a luxust keresi, és főként nem itthon találja meg.
A hotelfejlesztések nagy része már meglévő, jó lokációjú épületek átalakításával valósul meg, mivel egy teljesen új, ötcsillagos hotel kialakítása kevés befektető számára ad biztos receptet a jó megtérülésre.
Ami az alternatív befektetéseket illeti, a bérlakáspiacról már beszéltünk, de az utóbbi években a nyugdíjasotthonok és a magánegészségügyi intézmények térnyerése is látványos. Mennyire speciális ez a terület és mekkora lehet itt a jövőben a növekedés?
Ez nagyon speciális terület, de ad hoc jelleggel nálunk is előfordul egy-egy ilyen igény. A magánegészségügyi szolgáltatások nyújtása iránt masszív a kereslet. A nagy szolgáltatók további helyszíneket keresnek, vagy a meglévőket bővítenék, de ennek szintén a lakosság fizetőképessége fog majd határt szabni. A nyugdíjasotthonok iránt is egyre növekvő igény látható, de itt is megjelenik a fizetőképességi korlát, ami miatt ennél a kategóriánál lassabb, de szintén emelkedő trend látható. Az alternatív kategóriában
ezek mellett a megújuló energiákban látszanak még lehetőségek, amihez hozzájárult, hogy kedvezően módosították a szélerőművek telepítési szabályozását,
ugyanakkor a napelemek terén, a magyar állam részére alapított elővásárlási jog várhatóan vissza fogja vetni a hagyományos, független befektetői érdeklődést.
Nem mehetünk el szó nélkül az ESG követelmények és a fokozódó zöldítési elvárások mellett sem. Ezek hogyan fogják befolyásolni a piacot?
Az elkövetkezendő 5-10 évben ez egy egyre gyorsuló folyamat lesz, tehát minden épülettulajdonosnak fokozott figyelmet kell fordítania arra, hogy a rendszeresen felmerülő CAPEX költségeiben nagyobb teret nyerjenek az ESG kompatibilis megoldások. Mindez befektetői és bérlői oldalról is fontos. A kettő közül pillanatnyilag a bérlői oldal az erősebb, ahol, egyre határozottabbak az igények arra, hogy az épületek megfeleljenek ezeknek az ESG kritériumoknak. Külső hatásra viszont a tulajdonosok is kénytelenek egyre inkább odafigyelni erre az épületek bérbe adhatóságának, banki finanszírozhatóságának és eladhatóságának megmaradása érdekében.
Végül beszéljünk kicsit arról, hogy a jól ismert globális folyamatokon túl – mint a háború vagy azt megelőzően a Covid – milyen aktuális trendek azok, amik most kevés figyelmet kapnak, de a következő években meghatározók lehetnek a piac alakulására nézve?
Az elmúlt pár év trendje alapján
a hazai befektetők nagyon jelentős szeletet haraptak ki a befektetési piacból, köszönhetően a hazai befektetői réteg megerősödésének. Ez viszont kéz a kézben járt a külföldi befektetői réteg elhalványulásával,
ami Magyarország nemzetközi megítélésének, romló gazdasági mutatóinak, és a gazdaságpolitikájából fakadó bizonytalanságoknak köszönhető. Nagyon remélem, hogy ebben javulás fog bekövetkezni, bár vannak kétségeim.
Emellett az egységes Európa terén és a határok lebontását illetően is egyre több akadály merül fel nemzeti szinteken, sokak számára ez a folyamat túl gyorsnak, túl előrehaladottnak, nem kellően átgondoltnak tűnik. Nagyon sok fog múlni azon, hogy az európai vezető országok, Németország, Franciaország vagy más nagy országok gazdasági mutatói miként fognak alakulni, az ottani kormányok milyen nyitó vagy bezárkózó gazdasági álláspontot fognak képviselni, és mindez mennyire fog egybevágni a magyar tervekkel, elképzelésekkel. Ennek komoly hatása lesz a magyar kereskedelmi ingatlan és befektetési piacra nézve.
Címlapkép forrása: Halasi Richárd / iO Partners
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.
