A 2008-ban kirobbant gazdasági válság jelentősen felülírta a lakáspiacról korábban alkotott képet, így abban az évben a konferencia szakértői a jövőbeli grandiózus terveket félretéve a visszaesés várható mértékét találgatták.
A szektor szereplői nyíltan beszéltek arról, hogy komoly válság előtt állunk, miután a tőke és a finanszírozás eltűnt, és a tervasztalon lévő projektek is azonnal leálltak.
A konferencián a különböző szegmensek képviselői az alábbi témákról beszéltek:
- Elsodorja-e a régiós ingatlanpiacot a válság?
- Van élet a projektfinanszírozás után? - Válság banki szemüveggel
- Jön még a tőke a régióba? - Közép- és Kelet-Európa kilátásai
- Komplex városfejlesztések - Hogyan tovább?
- Fejlesztők kontra befektetők - Mi kell az irodapiacon?
- Belvárosi reneszánsz - Retail fejlesztések Budapesten
A komplex városfejlesztési projektek fejlesztői hangsúlyozták, hogy egy több évtizedes projektnél természetes, hogy vannak rosszabb időszakok,
2008 végére azonban nyilvánvalóvá vált, hogy a korábbi évtizedes szárnyalás véget ért az ingatlanpiacon.
Az Egyesült Királyság lakáspiacán év végére már több mint 10 százalékot zuhantak az árak, az amerikai közgazdászok pedig úgy vélték, hogy a saját piacuk csak 2011-ben vagy 2012-ben érheti el mélypontját. Eközben Magyarországon még többnyire csak elméletben foglalkoztak azzal, hogy vajon eshetnek-e a lakásárak, vagy az elmúlt évek stagnálása miatt kimaradhatunk a régiós lakáspiaci korrekcióból. A lakáspiaccal is több beszélgetés foglalkozott a konferencián:
- Lakásértékesítés: franchise vagy halál?
- Lakáspiaci összeomlás világszerte - Mi várható Közép-Európában?
- Robban az Agglomeráció - Új részpiac születőben
Mi történt a nemzetközi és a hazai piacon?
A korábbi években folyamatosan fújódott lufi 2008-ban látványosan durrant ki a világ országainak lakáspiacain. Az amerikai bankcsődök az összeomlás szélére sodorták a globális pénzügyi rendszert, és ahogy egész Európa, úgy Magyarország is megszenvedte ennek hatásait.
Magyarországon ugyanakkor ezt az évet inkább a riadalom és a bizonytalanság jellemezte és ez csak a kiindulási pontja volt a következő éveket jellemző negatív folyamatoknak: a bankok pillanatok alatt zárták el a pénzcsapokat, ami a fejlesztési és befektetési piacot is befagyasztotta, és jó pár évig elhúzódó likviditáshiány vette kezdetét.
A hozamok rendkívül gyorsasággal a korábbi 6 százalék körüli szintről 9 százalékra emelkedtek, miközben a magyar irodapiac éppen a fejlesztési boom közepén járt. A folyamatban lévő építkezéseket nem lehetett leállítani, így hatalmas mennyiségű irodaterület zúdult a piacra.
2008-ban a Haller Gardens átadásával a fővárosi irodapiacon elkészült a kétmilliomodik négyzetméter.
Az új átadások pedig a kihasználtsági mutatókat is egyre feljebb tolták, ami látványos bérletidíj-csökkenést eredményezett.
A lakáspiac sem menekülhetett meg
Noha 2007-ben még sokan úgy vélték, hogy a lakáspiac kevésbé kitett a nemzetközi pénzügyi mozgásoknak, 2008 végére kénytelenek voltak belátni ennek ellenkezőjét. 2008 végére a korábban népszerű devizahitelezés lényegében eltűnt a piacról, a magas forintkamatok, a lakosság pesszimista hozzáállása és a bankok alacsony hitelezési hajlandósága ellehetetlenítette a lakossági hitelezést.
A tranzakciószám lezuhant, a bankok nem finanszíroztak új projekteket, így lényegében befagyott a teljes piac. A korábbi látványos fejlesztési tervek eltűntek a süllyesztőben, de egyes esetekben annyira hirtelen történt a leállás, hogy a félbeszakadt építkezéseken betontorzók maradtak hátra. Ennek leglátványosabb példája volt az M1-M7-es autópálya bevezető szakasza mellé tervezett Tópark, ami ezt követően hosszú évekig emlékeztetett a válság mértékére.
A 2007-ben 140 hektárosra tervezett projektet 13 év alatt több mint 300 milliárd forintból valósították volna meg. Az épületegyüttes 10 hónapnyi kivitelezési munka, 100 ezer köbméter beton és 12 ezer tonna betonacél beépítése után elérte a legmagasabb pontját, ezt követően azonban a német finanszírozó befagyasztotta a forrásokat, a projekt leállt és megkezdődött a "szellemváros" 7-8 éves kálváriája.
A berobbant válság ellenére azért még 2008-ban is történtek nagyobb tranzakciók a piacon:
- November elején eladták a még fejlesztés alatt álló, 18 ezer négyzetméteres Krisztina Palace irodaházat, a belbudai projekt értéke megközelítette a 60 millió eurót.
- Két év után átadták a Megyeri hidat, a beruházás nettó 63 milliárd forintba került. A híd két part közötti hossza 3,2 kilométer, melynek több mint (1860 méter) a fele ível át a folyón.
- Megépült a Megyeri híd pesti hídfőjénél az Aquaworld és a Ramada Resort Budapest Hotelszálloda- és fedett élményfürdő-együttese. A 8,6 hektáron elterülő turisztikai beruházás két év alatt épült meg, az épületek összes szintterülete 54 ezer négyzetméter.
- Újbudán elkészült a 215 lakásos Sasad Liget első üteme.
- 20 millió euróért adta el a fejlesztő a 30 ezer négyzetméteres Tulipán Park logisztikai központot.
- Megnyitott a ProLogis Park Budapest-Batta, a fejlesztő körülbelül 15,6 millió eurót fektetett az átadott létesítménybe.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
