A kétezres évek közepén a régió kereskedelmiingatlan-piacának alakulását meghatározóan a külföldi intézményi tőke irányította. A kimondottan aktív fejlesztési és tranzakciós piacok, valamint a meredeken zuhanó hozamok mögött nagyrészt a külföldi tőke "vásárlási kényszere" állt, így a konferencián is ehhez kapcsolódtak a központi témák:
- Az európai lakáspiac fejlődési lehetőségei
- Kelet-Közép Európa a spanyol és portugál példák tükrében
- Fejlesztési lehetőségek Budapesten és a régióban
- Intézményi vagyonkezelők - Az ingatlanalapok problémái, jelene és jövője
- Old Europe vagy New Europe - Igazolható a hozamkonvergencia?
- Miért éri meg Magyarországon befektetni?
A fentieken túl nagy figyelmet kapott az Egyesült Államokban a kedvezőbb adózás miatt már régóta népszerű REIT (Real Estate Investment Trust) konstrukció is, amit a régióban Bulgáriában vezették be először, de Magyarországon is tervezgették a bevezetést. Hazánkban végül ez néhány évvel később, 2011-ben szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) néven jelent meg, de a szigorú követelmények miatt 2017-ig egy cég sem választotta ezt a formát.
Bár a piac csúcsa csak egy évvel későbbre tehető, már 2006-ban is dübörgött a hazai és a közép-európai ingatlanpiac. Hatalmas fejlesztéseket jelentettek be, ami nemcsak egy-egy nagyobb irodaházat, vagy lakásprojektet jelentett, hanem akár egész városrészek átalakítását.
Ilyen volt a Corvin-Szigony néven elindított, majd később Corvin Sétány névre keresztelt VIII. kerületi óriásfejlesztés, amire akkor a régió legnagyobb városrehabilitációs programjaként tekintettek.
A 2006. augusztus 30-án indított, mintegy 800 millió euró értékű beruházás első épülete egy 180 lakásos társasház volt. Az eredeti tervek szerint a 22 hektáros területre 2800 lakást terveztek, 130 ezer négyzetméternyi irodát, egy 34 ezer négyzetméteres bevásárlóközpontot, valamint egy 84 ezer négyzetméteres tudásparkot, kutatóközpontot. Bár az eredeti ütemezést részben felülírta a 2008-as válság, de ha némi csúszással is, mára lényegében minden megépült, így a rendszerváltás utáni Budapestnek kétségkívül ez lett az egyik legsikeresebb rehabilitációs fejlesztése.
2006-ra a lakáspiacon egyfajta kettőség kezdett megjelenni. A vásárlói kedv még kitartott, de míg a használt lakásoknál 3-5 százalékos éves áremelkedést vártak a szakértők, az új lakásoknál inkább stagnálást.
Egy spanyol fejlesztő ekkor még grandiózus tervekkel évi 3-4 ezer lakást ígért Budapestre, míg egy másik további 2 ezret tervezett. Eközben viszont a használatba vett lakások és a kiadott építési engedélyek száma is érdemi visszaesést mutatott.
Mi történt eközben a kereskedelmi ingatlanok piacán?
A már 2005-ben emlegetett kereskedelmiingatlan-tranzakciókhoz kapcsolódó tőkeáttételek drasztikus megnövekedése és a rekordalacsony hozamok miatt a nemzetközi piacokon egyre többen intettek óvatosságra.
A budapesti piacon régiós szinten is kiemelkedő volt az irodafejlesztések volumene, mintegy 220 ezer négyzetméternyi új A-kategóriás irodaházat adtak át, de az üresedési ráta továbbra is elég magas, 14 százalék körül volt.
Az ingatlanfejlesztők ekkor kezdték jobban felfedezni a IX. és a XI. kerületet, utóbbit sokan a 4-es metróvonal miatt, ahol akkor kezdődtek az első felszíni kapavágások. Újbudán 4 hektáros alapterületen ekkor indult el a 75-80 ezer négyzetméteres Office Garden irodaház építése, megépült az IP-West irodaház második fázisa, ami a korábbi ütemmel együtt összesen 15 800 négyzetméter irodateret jelentett, valamint az Átrium Park alapkőletételével megkezdődött a Váci úton is egy újabb fejlesztés, nettó 40 ezer négyzetméter alapterülettel.
A logisztikai piacot a spekulatív fejlesztések dominálták, év végére a teljes bérbe adható ingatlanállomány túllépte a 900 ezer négyzetmétert. A kiskereskedelmi piacon az év legfontosabb folyamatát egyértelműen az Andrássy út felértékelődése jelentette. A Louis Vuitton üzlet megjelenése elindított egy folyamatot, melynek következtében egyre több exkluzív prémium márka lépett be a magyar piacra. A bérleti díjak két év alatt megduplázódtak, 2006-ra elérték a 60 eurót havonta négyzetméterenként.
Ami a plázákat illeti, az akkor tíz év körüli első épületeknél már felmerült a felújítás gondolata, míg a Westend-Mammut-Árkád trió forgalomban és bérleti díjakban is egyre inkább kiemelkedett a többi pláza közül. A Mammut vagy az Árkád 30-50 eurós bérleti díjai is magasabbak voltak az átlagnál, a Westend 80-100 eurós szintje pedig régiós szinten is kimagaslónak számított.
A fejlesztéseket tekintve pedig 2006 végén adták át az Új Buda Center bevásárló és szabadidő komplexum első, 15 ezer négyzetméteres ütemét.
Cikksorozatunk első része az alábbi linken olvasható:
Címlapkép forrása: Shutterstock
