Amit már tudunk, és amit még nem
Kedden fejeződött be az egy hétig tartó társadalmi egyeztetése annak a rendelettervezetnek, amely jövőre lehetővé tenné a nyugdíjcélú megtakarítások adómentes feltörését lakáscélra. A tervezetből kiderült, hogy
- nem minden hosszú távú lakossági megtakarításra, csak az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokra vonatkozik a lehetőség,
- kizárólag a 2025-ös naptári évben, összesen három alkalommal lehet élni vele,
- akár az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítási összeg egésze felhasználható lesz, de
- csak a 2024. szeptember 30-án rendelkezésre álló egyenleg erejéig (így utólag nem optimalizálható az idei befizetés),
- lakáshitel önerejének előteremtésére, lakáshitel törlesztésére, és meglévő lakás korszerűsítésére, felújítására lehet fordítani,
- a lakáscél igazolásához 2024. október 1-e utáni számlák nyújthatók be (ez felújítás, korszerűsítés esetén lehet érdekes).
Az alábbi kérdések viszont nyitottak még, ezeket itt foglaltuk össze:
- Mi lesz azokkal, akik saját megtakarításból vásárolnának ingatlant, és nem vesznek fel hitelt?
- Mennyi lakáshitelt szükséges igényelni a vásárláshoz?
- Mit jelent pontosan a kölcsön törlesztése?
- Mi a helyzet az építkezéssel?
- Mekkora tulajdoni hányad kell az ingatlanban?
- Befektetési célú ingatlanra is fordítható?
- Mi lesz a festéssel, belső nyílászárók cseréjével?
- Utólagos finanszírozás lesz korszerűsítés esetén?
- Milyen támogatásokkal nem lehet kombinálni a lehetőséget?
- Kellene számla a hiteltörlesztésről is?
2100 milliárd forint volt június végén az önkéntes nyugdíjpénztári vagyon. Ha ennek a 10%-a megmozdul jövőre, az a minisztérium szerint már „komoly siker” lesz.
Érdemes előtörlesztenem a lakáshitelemet 2025-ben a nyugdíjpénztári megtakarításomból?
Teljesen jogos ez a felvetés, nem egy esetben találkoztunk már vele, hiszen a hitel előtörlesztésével meg lehet szabadulni a havi törlesztőrészlet egy részétől vagy akár egészétől, az így felszabaduló összeget pedig el lehet fogyasztani vagy be lehet fektetni. Akár ugyanabba a nyugdíjpénztári portfólióba, hiszen a nyugdíjpénztári programunk nem szűnik meg attól, hogy felhalmozott megtakarításunk egy részét vagy egészét lakáscélra használjuk fel 2025-ben. De vajon megéri-e így előtörleszteni?
Először is a példaszámításunk során egy tipikusnak mondható, 15 éves hátralévő futamidejű, fixen 5%-os kamatozású lakáshitelt vettünk alapul. A hiteladósnak szintén átlagosnak mondható, 3 milliós nyugdíjpénztári megtakarítás van, és havi 30 ezer forint tagdíjat fizet, ami után a következő naptári évben igénybe veszi a 20%-os adójóváírást. A hiteltartozás 3 milliós részének az előtörlesztéséről szól tehát a dilemma (a teljes összeg gyakorlatilag indifferens), az előtörlesztés díja most 1%. Az elmúlt 15 év átlagában az önkéntes nyugdíjpénztárak nagyjából évi 7%-os nettó hozamot értek el, ezt vetítettük ki a következő 15 évre is arra az esetre, ha tovább fut a megtakarítás. Adójóváírással együtt ez évi több mint 9,1%-os hozamot jelent (a befizetésarányos adójóváírás tőkearányos hozamra gyakorolt hatásáról itt írtunk részletesebben).
Alábbi ábránkon mutatjuk a megvizsgált három különböző forgatókönyv végeredményét:
- az első esetben nincs előtörlesztés, tovább fut a teljes nyugdíjpénztári megtakarítás,
- a második esetben felhasználjuk a 3 milliós megtakarításunkat ugyanekkora összegű lakáshitel-tartozás előtörlesztésére, és a havi törlesztőrészlet csökkenése révén felszabaduló összeget, ami jelen esetben havi csaknem 24 ezer forint, ugyanabba a portfólióba befektetjük (az éves adójóváírás maximuma évi 150 ezer forint, erre figyelni kell), emellett az eddigi havi 30 ezres befizetést is teljesítjük,
- a harmadik esetben is előtörlesztjük a 3 milliót, de nem fektetjük be, hanem elfogyasztjuk, feléljük a felszabaduló havi keretet, és csak a szokásos 30 ezret fizetjük tovább a pénztárba.
Eredményként azt kapjuk, hogy
- az első esetben tizenöt év múlva a mostani 3 millió helyett már 19,48 millió forint lesz a nyugdíjpénztári számlánkon, és a hiteltartozásunk is elfogy,
- a második esetben nagyobb nominális hozamot és adójóváírást élvezünk, hiszen a törlesztés egy részének a kiváltásával nagyobb pénztári tagdíjat fizetünk, így 15 év múlva 19,82 millió forintunk lesz,
- természetesen a harmadik esetben lesz a legkevesebb pénzünk a nyugdíjszámlán, hiszen csak az eddigi tagdíjnak megfelelő összeget fizetjük tovább, ez hozammal és adójóváírással együtt 11,11 millió forint lesz.
Ebben a specifikus példában tehát megéri előtörleszteni, de a törlesztőrészletből felszabaduló havi részletet is a nyugdíjpénztári portfólióba érdemes fektetni.
Minden eset más persze, és a végeredmény sok paramétertől függ, nem biztos, hogy ez a racionális döntés. Általánosabban elmondható, hogy
- minél hosszabb a megfigyelési időszakunk (pl. a hitelből és/vagy a nyugdíjig hátralévő idő), annál inkább megéri előtörleszteni, és a felszabaduló havi keretet befektetni,
- minél magasabb a várt nyugdíjpénztári hozam a hitelkamathoz képest, annál kevésbé éri meg előtörleszteni a nyugdíjpénztári megtakarításból: példánkban 7,7%-os várt hozam felett fordul át hátrányba ennek a stratégiának az előnye.
Ha valaki a nyugdíjhoz közeledve óvatosabb nyugdíjpénztári portfólióra vált, akkor talán kevésbé várt módon jellemzően inkább az előtörlesztés mellett érdemes döntenie, mert arányaiban a hiteltörlesztéstől való megszabadulás nagyobb előnyt biztosít neki, mint meglévő nyugdíjpénztári portfóliójának hátralévő relatíve kisebb hozama.
Érdemes mielőbb lakást vennem, akár annak árán is, hogy felélem a nyugdíjpénztári megtakarításomat?
Abból érdemes kiindulni, hogy
- ha saját lakhatási célra vásárolnánk lakást, és legfeljebb annyi hiányzik az önerőből, amennyi a nyugdíjszámlánkon van, akkor a feltörés lehetővé teszi a lakáscél megvalósítását, vagy egy, a tervezettnél drágább lakás megvételét, cserébe viszont aggódhatunk a jövőbeni nyugdíjkiegészítésünk egy jelentős részének elvesztése miatt (amit persze a lakás eladásával és egy kevésbé értékesbe költözéssel is pótolhatunk). Ez az esetek nagy részében nem is tisztán pénzügyi döntési szituáció,
- ha viszont tisztán pénzügyi szempontokat mérlegelhetünk, és „csupán” a jövőbeni vagyonunk maximalizálása a tét, akkor amennyiben a lakásárak éves várható emelkedése (befektetési célú lakás esetén az áremelkedésből és a lakáskiadásból várható hozam) magasabb, mint a nyugdíjpénztártól várható hozam, akkor nem éri meg várni, és érdemes jövőre mielőbb lakáscélra felhasználni a megtakarítást, ellenkező esetben a pénztárban érdemes hagyni a megtakarítást.
Ez utóbbi gondolatmenetet azonban két tényező is árnyalja:
- nincs szó arról, hogy folyamatosan, vagy 2025 után bármikor ismét lehetőség lenne a nyugdíjpénztár hasonló feltörésére, tehát nem arról szól a döntés, most vagy később használjuk-e fel lakáscélra a nyugdíjpénzünket,
- nem pusztán lakás vs. nyugdíjmegtakarítás, hanem lakás + hitel vs. nyugdíjmegtakarítás a döntésünk tárgya, így a lényeget és a számítást tekintve gyakorlatilag cikkünk első példájánál jutunk vissza, azzal a különbséggel, hogy itt nem egy meglévő törlesztési részlet felszabadítása történik, mint az előtörlesztésnél, hanem egy új, havonta jelentkező pénzügyi terhet vállalunk a hitelfelvétellel. A példán belül másodikként tárgyalt „újrabefektetési” opció tehát szóba se jön, a kérdés ilyenkor az, hogy
az alacsonyabb törlesztőrészlet vagy az értékesebb lakás megvásárlása és várható felértékelődése kárpótol-e minket a nyugdíjpénztári vagyonunk csökkenéséért.
Ha 6%-nak feltételezzük az új lakáshitelek kamatát (a hitelből lakást vásárlók többsége számára ez kedvezményekkel elérhető), akkor 15 éves futamidő esetén havi 25 316 forintot spórolhatunk 3 millió forintnyi hitelfelvétel „kiváltásával”, 15 éves futamidő esetén ez nominálisan 4,557 millió forintot jelent. Cserébe (ahogy az első példánk első és utolsó forgatókönyve közötti különbségből láttuk), még ha folytatjuk is a havi 30 ezer forint befizetését a pénztárba, tizenöt év múlva 8,374 millió forinttal kisebb lesz az egyenlegünk a pénztárban ahhoz képest, mintha nem nyúlnánk hozzá.
Nominálisan tehát nagyot bukunk, 15 év múlvai jövőértéken vizsgálva viszont nem feltétlenül: ha a törlesztőrészletből megspórolt havi összeget 7,7%-nál nagyobb éves hozammal tudjuk fialtatni, akkor leszünk a példánkban a pénzünknél. Ha ki vagyunk feszítve anyagilag, és pont jól jön a nyugdíjpénztári megtakarítás a saját célú lakás hitelének önerejeként, akkor ez nem életszerű opció, befektetési célú ingatlanon azonban reálisan kitermelhető ekkora éves hozam (nettó bérleti hozam és áremelkedés együttesen).
Konklúzió
Olyan hosszú távú döntésről van szó, amely a nyugdíjba vonulás utáni anyagi helyzetünket komolyan meghatározhatja, tehát felelősen kell dönteni. Pénzügyileg racionális döntés is lehet lakáshitelt előtörleszteni a nyugdíjpénztári megtakarításból, de
csak akkor, ha a törlesztőrészletből felszabaduló összeget befektetjük, például ugyanabba a nyugdíjpénztári portfólióba, de legalábbis hasonló várható hozamú és kockázatú befektetésbe,
az adójóváírásból fakadó többlethozamot is szem előtt tartva. Lakásvásárlás esetén szintén akkor érdemes önerőként felhasználni a nyugdíjpénztári megtakarításunkat, ha befektetésben is gondolkozunk mellette (ez lehet a megvásárolt lakás befektetési célú hasznosítása is),
pusztán az alacsonyabb hiteltörlesztőrészlet elérése érdekében tehát nem érdemes feltörni a megtakarításunkat.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
