Stabilan 95 százalékos volt a kihasználtság
A hibrid munkavégzés térnyerése negatívan befolyásolja az irodapiacot, a budapesti átlagot tekintve az üresedési ráta az idei első félév végére megközelítette a 14 százalékot, és egyes szakértői várakozások szerint 2024. végéig ennek további növekedése is bekövetkezhet - értékeli a jelentésben a működési környezetet a vállalat. A Graphisoft Park kihasználtságán azonban ez a trend egyelőre mérsékelten mutatkozott: a korábban kiemelkedően magas, 97-98%-ról 2023. év végére 95%-ra csökkent, 2024. első felében pedig érdemben nem változott, így még mindig kedvezőbb a budapesti átlaghoz képest. Ehhez többek között hozzájárul az is, hogy az irodapark bérlői a hazai átlaghoz képest jellemzően hosszabb időtartamra köteleződnek el, a park összes jelenlegi bérlőjének az első bérleti jogviszony kezdetétől számított átlagos ideje 15,4 év.
A jelenlegi irodapiaci trendek alapján azonban a közeljövőben szignifikáns kereslet növekedés az irodák iránt nem várható a társaság szerint, a Graphisoft Park így korábban a következtetésre jutott, hogy megvizsgálja a déli fejlesztési területen a lakó- és szolgáltató egységek fejlesztésének lehetőségét. Erre vonatkozóan a Graphisoft Park együttműködési megállapodást kötött a Synergy Construction Hungary Kft-vel a lehetőségek feltérképezése céljából, mely folyamat jelenleg is zajlik. A vizsgálat lezárását követően a partner társaság – várhatóan ez év végén, vagy jövő év elején – lehetőséget kap a terület, illetve az azt birtokló projekt társaság megvásárlására is.
A fontosabb számok
A Graphisoft Park árbevétele 4,4 millió eurót ért el a második negyedévben, ami 3,6 százalékkal haladta meg az előző év hasonló időszakát. Bár a kihasználtság egy évvel korábban még 97 százalékon állt, a bérleti szerződések euró alapú indexálásának bevételnövelő hatása ezt ellensúlyozni tudta.
Az EBITDA 15,6 százalékkal 4,1 millió euróra nőtt a második negyedévben, ami 93,7 százalékos EBITDA-marzsot eredményezett. Ezt negatívan befolyásolta a működési költségek 20 százalékos emelkedése, ez elsősorban az inflációs díjemeléseknek tudható be, emellett az egyéb eredményt csökkentette a bérbeadott területek energiafelhasználásának csökkentéséhez, és az üzemeltetés dekarbonizációs stratégiájához való, egyszeri hozzájárulás költsége. Az értékcsökkenés a korábban előrejelzettnek megfelelően, egyes régebbi eszközök kifutása miatt kismértékben csökkent az előző év hasonló időszakához képest.
Az üzemi eredmény 648 ezer euróval, vagyis 35,6 százalékkal 2,5 millió euróra nőtt az előző évihez képest.
A nettó nyereség 486 ezer euróval, azaz 29,7 százalékkal 2,1 millió euróra nőtt a bázishoz képest.
Ezt befolyásolta, hogy a hiteltörlesztések következtében csökkenő tőkekintlévőség után fizetendő kamatok csökkentek, de eközben a szabad pénzeszközökön realizált kamatbevétel a megváltozott kamatkörnyezetben elmaradt az előző év kiemelkedő eredményétől, továbbá a félév végére gyengülő forint miatt a forintban tartott eszközökön árfolyamveszteség keletkezett. A tárgyidőszak eredményét ugyanakkor lényegesen javítja az egyes bérlők által a szerződésük lejárat előtti bérlemény csökkentés ellenében fizetett egyösszegű kompenzáció.
Valós nettó eszközérték
2024. első félévének végén a független értékbecslő az ingatlanállomány valós piaci értékét 226 millió euróra értékelte, mely minimális, 500 ezer euró növekedést jelent 2023. év végéhez képest. Ezen belül az elkészült, átadott ingatlanok valós értéke 300 ezer euróval nőtt. Annak ellenére, hogy az általános piaci bizonytalanság miatt a hozamelvárás tovább emelkedett, ennek hatása az ingatlanok valós értékben nem mutatkozott. Az irodapark bérlői köre stabil és az épületek kihasználtsága átlag feletti, az előző év végére bekövetkezett kisebb üresedés mellett is, írja a társaság. A fejlesztési területek valós értéke sem változott érdemben (200 ezer euró növekedés).
Összességében az ingatlanállomány valós értékének növekedése, és a csökkenő hiteltartozás mellett a növekvő készpénztartaléknak köszönhetően
a társaság valós nettó eszközértéke az előző év végi értéket 1 millió euróval meghaladva 159 millió euró értéket ért el.
Az egy részvényre jutó valós nettó eszközérték 15,8 euró.
Mit mond a menedzsment?
Az előző év hasonló időszakánál kedvezőbb, és a korábbi éves előrejelzést is időarányosan meghaladó első félévi eredmények alapján a társaság az alábbiak szerint módosítja 2024. évre vonatkozó előrejelzését:
- a korábban előrejelzetthez képest várhatóan 300 ezer euróval magasabb árbevétel,
- és 200 ezer euróval magasabb egyéb bevétel
együttes hatásaként 2024-ben mind az EBITDA, mind a pro forma nettó eredmény, bár kis mértékben elmaradhat az előző évi eredménytől,
de várhatóan 500 ezer euróval haladja meg a korábban publikált előrejelzést.
A pontos várakozások a következők:
- 2024-ben a jelenlegi magas kihasználtság ellenére, néhány bérleti szerződésben várhatóan bekövetkező változás miatt az év második felében a bérbeadott területek kismértékű csökkenésével számolnak.
- A bérleti díjak csökkenő mértékű indexálása a várhatóan kieső bevételnek csak egy részét kompenzálja, így összességében 2024-re az előző évivel egyező, 16,9 millió euró bérleti díjbevételt várnak.
- A bérelt területek módosítására vonatkozó kérések nagyobb részt a szerződések lejáratakor kerülnek újratárgyalásra, de néhány bérlő esetében már 2023-ban, még a lejárat előtt létrejött erre vonatkozó megállapodás, melyeknek hatása a 2024-es üzleti évet is érinti.
- A szerződéslejárat előtti területcsökkentések jelentős részét a bérlők egyösszegben kompenzálják, ami az egyéb bevételeket növelte meg egyszeri bevételként, részben már 2023-ban, illetve 2024-ben is. Ezek a bevételek a következő időszakokban hiányozhatnak,
az erre vonatkozó előrejelzését a harmadik negyedéves jelentésében közli a cég.
- A működési költségek terén jelentős, 18%-os növekedéssel számolnaj, részben a szolgáltatási díjak emelkedése, a személyi jellegű kifizetések növelése és az ESG stratégiában meghatározott célok kapcsán felmerülő új költségelemek következtében.
- Az értékcsökkenés várhatóan 2024-ben egyes eszközök kifutása miatt 300 ezer euróval csökkenni fog.
- Ugyanakkor a pénzügyi műveletek nettó eredménye várhatóan kedvezőtlenebbül alakul az előző évinél: bár a csökkenő hitelkintlévőség után fizetendő kamat mérséklődik, a forint kamatkörnyezetben bekövetkezett változások miatt a 2023-ashoz hasonló mértékű kamatbevétellel már nem számol a társaság, továbbá a forint volatilitása is okozhat árfolyamveszteséget.
Összességében
2024-re 7,6 millió euró pro forma adózott eredménnyel számol a Graphisoft Park, ami ugyan mintegy 3%-kal elmarad a 2023. év kiemelkedő eredményeitől, de a 2022. évi nettó eredményt több mint 25%-kal meghaladja.
A Graphisoft Park árfolyama idén 19,6 százalékos pluszban van.
Címlapkép forrása: Shutterstock
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
