A számítás logikája
Almát hasonlítunk össze az almával, vagyis azt feltételezzük, hogy az anyagi lehetőségek adottak a bérlésre és a hitelből történő vásárlásra egyaránt. Magyarán nemcsak a havi bérleti díj összege áll rendelkezésre, hanem alternatívaként az az összeg is, amire kezdeti önerőként és havi törlesztőrészletként a lakáshitel-felvételhez feltétlenül szükség van. Akinek nem áll rendelkezésre a hitelfelvételhez szükséges önerő és a törlesztéshez szükséges havi keret, annak számára természetesen a bérlés a járható út.
Emellett mindkét esetben saját használatú lakást feltételezünk, a megvásárolt ingatlan kiadásával tehát nem számolunk, azzal viszont igen, hogy ha valakinek rendelkezésére áll az az összeg, ami egy hitelfelvételhez szükséges, de mégis inkább az albérletet választja, akkor a hitelfelvétel elvetésével megspórolt összeget (kezdeti önerő és havi többletteher) a bérlő befekteti.
A rezsivel és a lakás berendezésével nem kell kalkulálnunk, feltételezve, hogy mindkét esetben hasonló mértékben merülnek fel, és a hitelkamatok változásával sem, hiszen legalább 10 éves kamatperiódusú hitelek vannak a piacon, kamatuk pedig meglehetősen stabilan 6,5% körül mozog. Kell viszont számolnunk a városonként eltérő lakásárakkal és bérleti hozamokkal, amely a bérleti díjakat befolyásolja, valamint a lakásárak és a bérleti díjak jövőben várható változásával. Hogy ez utóbbira vonatkozó feltételezésünk torzító hatását minimalizáljuk, a címben feltett kérdést az alapján döntjük el, hogy
AZ 5 ÉVES EGYETEMI IDŐSZAK VÉGÉN BÉRLÉS VAGY HITELBŐL TÖRTÉNŐ VÁSÁRLÁS ESETÉN LESZ-E NAGYOBB A NETTÓ VAGYONUNK.
Végeredmény
Nettó vagyon alatt bérlés esetén az albérlettel egyidejűleg elindított befektetés öt év múlvai egyenlegét, vásárlás esetén az öt év múlvai lakásérték és tőketartozás különbözetét értjük.
Lelőjük a poént, mielőtt a feltételezéseinkbe beavatnánk az olvasókat (ezek részben láthatók már az alábbi táblázatban is): az összes figyelembe vett nagyvárosban jobban jár az, aki hitelből lakást vásárol, mint aki bérel, ehhez pedig nagyjából elégséges a lakásárak nominális emelkedése.
Egy 40 négyzetméteres lakás esetében várostól függően 10-23 millió forinttal jobban járhat már öt év alatt az, aki megvásárolja az ingatlant, mint aki bérli.
Minél nagyobb a lakásárak felfelé húzó ereje egy városban (ez alatt a lakástulajdon értékére és a bérleti hozamokra gyakorolt hatást is értve), annál nagyobb a különbség a vásárlás javára. Ez annak fényében nem meglepő, hogy
- pénzügyi szempontból a bérleti díj befektetési szempontból "halott pénznek" számít, miközben a hitel törlesztőrészlete jelentős részben befektetésként hasznosul,
- a lakásárak várható további növekedése szinte mindent visz, hitelből való vásárlás esetén gyakorlatilag egy tőkeáttételes befektetés hozamát jelenti, ami 5 év múltán a nettó vagyonhoz adódik hozzá,
- bár a bérlésnek nagy előnye, hogy kezdetben nagy átlagban 10-30%-kal alacsonyabb rövid távon a bérleti díj, mint a törlesztőrészlet, nagy hátránya, hogy a törlesztőrészlettel ellentétben már az első 5 évben is emelkedik a bérleti díj, így egy idő után meg is haladja az alternatívaként számításba vett törlesztőrészletet (a havi többletkiadáson túl elmaradt hozamot is generálva a vásárlási forgatókönyvvel szemben, számításunkban ezt is figyelembe vettük).
Természetesen nem mindegy, hogy melyik bemeneti paraméterre mennyire érzékeny a számítás. A feltételezések legkülönfélébb kombinációjának a bemutatásától megkímélve az olvasót általánosságban elmondható, hogy a várható lakásárváltozáshoz képest a hitelparaméterek és a pénz- és tőkepiaci befektetési hozamok abszolút szintjének az eltérései kis túlzással elhanyagolhatók. A lakásvásárlás hozama, vagyis a lakásárváltozás az, ami igazán számít, és kimondható, hogy pénzügyi értelemben
Szinte kizárólag akkor éri csak meg bérelni a vásárlással szemben, ha nominális lakásárcsökkenést vagy -stagnálást várunk a következő évekre.
Feltételezéseink és becsléseink
Lakásárak: számításunkban az ingatlan.com július közepi kínálati adatait vettük alapul. A vizsgált hat egyetemvárosban 459 ezer és 1,053 millió forint között szóródnak a kínálati négyzetméterárak, előbbi Miskolcra, utóbbi Budapestre jellemző. Bár a kínálati árak lakástípustól és elhelyezkedéstől függően jellemzően 4-10 százalékkal magasabbak a tranzakciós áraknál, ennek alkalmazása indokolható azt figyelembe véve, hogy 1. az elemzésünkben 40 négyzetméteres lakással számoltunk, amelyeknél a kisebb alapterület miatt jellemzően magasabbak a négyzetméterárak, és 2. a fizetendő vagyonszerzési illetéket is érdemes bekalkulálni.
Megfigyelt időszak: 5 év, hiszen arra vagyunk kíváncsiak, hogy az egyetemi időszak végén melyik forgatókönyv hoz jobb pénzügyi eredményt.
Hitelfedezeti arány és önerő: Legalább 6 banknál elérhető már 10%-os önerővel is lakáshitel a 41 év alatti, legalább 50%-os lakástulajdonnal nem rendelkező vásárlók számára, mi mégis 20%-os önerővel, vagyis az általános szabály szerinti maximális 80%-os hitelfedezeti aránnyal számolunk, mert az elégséges jövedelemmel nem rendelkező diákok helyett jobbára a 41 évnél idősebb szülők veszik fel a hitelt. (Ennél jóval kisebb hitelarány feltételezése egyébként általában nem változtat túlzottan az összehasonlításon, ugyanis a hitel paramétereivel együtt a bérlés melletti befektetésé is hasonló irányban és mértékben változik a többi feltétel változatlansága mellett).
Hitelkamat: az idei évben kevés kivételtől eltekintve szinte minden hitelképes ügyfél számára elérhetők a legtöbb banknál 6-7% között szóródó hitelkamatok, mi most 6,5%-kal számolunk. A 10 éves kamatperiódus és a 20 éves futamidő a legelterjedtebb, ezt vesszük alapul. Ha 20 éves időszakokat hasonlítanánk össze, akkor a számításunk 5 éves végeredményét a paraméterek változatlansága mellett természetesen felnagyítva látnánk.
Éves lakásárváltozás: a 2022 közepétől jellemző mérsékeltebb ütemű áremelkedése után idén ismét emelkedni kezdett a lakásárak növekedési üteme, és szakértői várakozások szerint ez az előttünk álló időszakban is folytatódhat. A legutóbbi Hangulatfelmérésünk alapján az adásvételek számának növekedése, valamint az alacsonyabb inflációs és kamatkörnyezet is hozzájárul a további növekedéshez, noha ennek mértéke feltehetően nem fogja elérni a 2020 előtti és a 2021-2022 közötti extrém magas értékeket. Számításunkban azon egyetemvárosok esetében, amelyekben a következő években jelentős ipari beruházások valósulnak meg (Szeged) 1 százalékponttal magasabb, míg azokban, ahol átlag feletti a népességcsökkenés várható (Pécs, Miskolc) 1 százalékponttal alacsonyabb lakásár-növekedési értékekkel számoltunk a budapesti, a debreceni és a győri várakozásokhoz képest.
Bruttó bérleti hozamok: egy adott lakás éves bérleti díjának és a lakás értékének a hányadosa jelenti az éves elméleti bruttó bérleti hozamot. Ez a lakáskiadással elérhető hozamszintet jelenti az adó és az amortizáció levonása nélkül, így tükrözi a bérlő által fizetett összeget. Az utóbbi két évben a bérleti díjak lakásárakkal szembeni intenzívebb emelkedése miatt a lakáspiaci hozamok emelkedése volt látható. Míg Budapesten 2022-ben 4,8 százalékon, 2024 közepén már 5,7 százalékon állt ez az érték. A többi egyetemvárosban az alábbiak szerint alakulnak a számok.
Éves bérletidíj-változás: a bérleti díjak 2022 közepe óta nagyobb mértékben emelkednek, mint a lakásárak, de ez az előttünk álló időszakban megfordulhat, miután az alacsonyabb kamatkörnyezetben ismét többen dönthetnek a vásárlás mellett a bérléssel szemben, csökkentve ezzel a kiadó lakások iránti keresletet és a bérleti díjak emelkedési ütemét. Emiatt számításunkban a következő öt év átlagában évi 2 százalékponttal alacsonyabb bérletidíj-növekedést becsültünk a lakásárakhoz képest.
Éves befektetési hozam: jelenleg 7% körüli kamattal érhetők el az állampapírok, ehhez képest joggal feltételezhetjük a hozamok csökkenését a következő öt évben, de az sincs megírva, hogy a bérlőknek csak állampapírba szabad fektetniük (jó alternatíva lehet pl. egy közepes kockázatú befektetési alap), így nem valóságtól elrugaszkodott, ha ötéves átlagban 6,5%-os befektetési hozammal számolunk az albérlet mellett elindított részben egyszeri (lásd a be nem fizetett önerőt), részben rendszeres (lásd a be nem fizetett törlesztőrészleteket) befektetés esetén.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
