Egyre kritikusabb dilemmával szembesülnek a mintegy 166 milliárd eurós vagyont kezelő európai nyílt végű ingatlanalapok. Miután az irodapiaci kereslet szépen fogalmazva is megcsappant, a befektetői visszaváltások teljesítésének egyik módja az maradt, hogy más, vonzóbb eszközök, például lakóépületek, raktárak vagy ilyen célokra átalakítható ingatlanokat adnak el az alapkezelők. A cikk szerint
az ilyen kényszerértékesítések átértékelődéseket válthatnak ki, és késleltethetik a piac kezdeti fellendülését, ami az egész gazdaságra kihatással lehet.
Egyes ingatlanalapok és fejlesztők esetében "őrülten nagy az eladási nyomás" - mondta Henning Koch, a Commerz Real, egy német alapkezelő vezérigazgatója, amely mintegy 34 milliárd eurónyi vagyont kezel ingatlanokban és megújuló energiaforrásokban. "Az alapok vagyonkiáramlással küszködnek".
Ezt bizonyítja a Bloomberg cikke szerint az is, hogy miután Párizstól Frankfurtig sikertelenül próbálkozott irodaházak eladásával, az Amundi, Európa legnagyobb alapkezelője végül a BlackStone-nak adhatja el 250-300 millió euróért egy üzleti parkokból álló csoportját, amely segíthet majd készpénzt szerezni azoknak a befektetőknek, akik ki akarnak szállni az ingatlanalapokból – mondták az ügyet ismerő személyek. Az amerikai befektetési pedig cég pedig abban bízik a vásárlással, hogy egyes parkok jövedelmezőbb jövő elé néznek majd, ha dedikált logisztikai létesítményekké alakítják őket - mondták az emberek.
A Morningstar szerint az európai nyíltvégű ingatlanalapok hat egymást követő negyedévben tapasztaltak tőkekiáramlást.
Az adatok szerint a befektetők több mint 12 milliárd eurót vontak ki azóta, hogy az Európai Központi Bank 2022 júliusában kamatemelésbe kezdett, így a nettó kezelt vagyon öt éves mélyponton van az ingatlanalapokban.
A részvényekbe vagy kötvényekbe fektető befektetési alapok számára az ilyen visszaváltások bár szintén fájdalmasak lennének, nem okoznának likviditási vagy vagyonkoncentrációs problémákat, mivel az értékpapírokat rendszeresen nyilvános piacon árazzák és könnyen eladhatók. Az ingatlanalapok ezzel szemben nagy méretű eszközöket vásárolnak, amelyekkel nem lehet gyorsan kereskedni, és amelyek aktuális értékét nehéz megállapítani, amíg újra el nem adják őket, néha jelentős árengedménnyel ahhoz képest, amin az alap beértékelte őket.
A Savills szerint az idei év első felében Európában összesen mintegy 74 milliárd euró értékben kötöttek kereskedelmiingatlan-ügyleteket, ami 42%-kal marad el az ötéves átlagtól.
Németországban sok alap küzd az eszközök eladásával, mert a szabályok tiltják, hogy jelentősen a könyv szerinti érték alatt értékesítsenek eszközöket. Ha mégis megteszik, akkor újra kell értékelniük az eladásra szánt portfóliót vagy ingatlant, ami meredek változásokat idézhet elő az alap vagyonában. Néhány alapkezelő jelenleg azt fontolgatja, hogy új hitelkeretet biztosít a bankjától a tulajdonában lévő ingatlanokra, hogy elkerülje az eszközök átértékelését és az esetleges eladást - mondta két, az ügyet ismerő személy.
Az Európai Központi Bank tavaly arra figyelmeztetett, hogy az ingatlanalapok problémái felerősíthetik a kereskedelmiingatlan-piac összeomlásából eredő kockázatokat.
A Nemzetközi Fizetések Bankja szerint az 1990-es években a hitelezés és a GDP növekedése 12, illetve 4 százalékponttal esett vissza, amikor az üzleti ingatlanok értéke reálértéken több mint 40%-kal csökkent.
Egy ökonometriai elemzés "azt sugallja, hogy a kereskedelmiingatlan-árak hirtelen csökkenése ezúttal is hasonlóan jelentős hatással járhat" - áll a bázeli székhelyű intézmény jelentésében.
Az Európai Bankhatóság szerint Európában a kereskedelmiingatlan-hitelek közel 18%-át a bankok már most is 2-es fokozatúnak minősítik, ami azt jelenti, hogy a hitelkockázat jelentősen megnőtt, miközben a német bankoknál a nem teljesítő kereskedelmiingatlan-hitelek aránya a 2022 decemberi 2,1%-ról tavaly 4,8%-ra ugrott. Az EKB várhatóan több német hitelintézetet is arra ösztönöz majd, hogy növelje az ingatlanhitelek nemteljesítése miatt képzett tartalékait - jelentette korábban a Bloomberg News.
A Deutsche Bank, Németország legnagyobb bankja a múlt héten közölte, hogy a korábban vártnál több pénzt tesz félre a hitelezési veszteségekre az idén, miután túlságosan optimisták voltak a kereskedelmi ingatlanok fellendülésével kapcsolatban. A részvények a hírre 9%-ot is zuhantak, magával rántva a többi bankpapírt is.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Portfolio
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
