Szemünk láttára olvadt el a magyarok hitelképessége, aztán hirtelen minden megváltozott

Sokféleképpen rontotta a vágtató infláció a magyarok hitelfelvételi képességét és hitelezhetőségének maximális összegét:

• csökkentette a jövedelmek hiteltörlesztésre megmaradó részét,
• belerágott a hitelfelvételhez szükséges önerőbe,
• óvatosabbá és szigorúbbá tette a bankokat a hitelfeltételek meghatározásában,
• a kamatemeléseken keresztül növelte a törlesztőrészleteket, ami változatlan jövedelemarányos törlesztőrészlet mellett kisebb felvehető hitelösszeget vagy hosszabb szükséges futamidőt jelent.

Ez utóbbi jelenséget, illetve az abban előállt fordulatot mutatjuk most be.

Számításunkhoz az MNB adósságfékszabályait használtuk, hiszen 2015 óta ezek azok a korlátok, amelyek meghatározzák, hogy

• a nettó jövedelmünkhöz képest maximálisan mekkora havi törlesztőrészletet vállalhatunk (JTM mutató) az adóstárs jövedelmét is figyelembe véve, és
• a fedezeti ingatlan forgalmi értékétől függően mekkora hitelösszeghez juthatunk (HFM mutató).

A bankok ezeknél a szabályoknál lazábbat nem, csak szigorúbbat alkalmazhatnak, többek között a PM-rendeletben szabályozott hitelbiztosítéki érték alapján.

VÁLTOZÓ KAMATOZÁSÚ JELZÁLOGHITELEK ESETÉBEN A NETTÓ JÖVEDELEM 25%-ÁIG, 5 ÉVES KAMATPERIÓDUS MELLETT A 35%-ÁIG, LEGALÁBB 10 ÉVES KAMATPERIÓDUS VAGY VÉGIG FIX KAMATOZÁS MELLETT AZ 50%-ÁIG VÁLLALHATUNK JELZÁLOGHITEL-TÖRLESZTÉST.

Kivéve, ha legalább nettó 600 ezer forint a havi jövedelmünk vagy zöld lakáshitelt veszünk fel legalább 10 éves kamatperiódus mellett, mert akkor magasabban van ez a határ:

A számításban az adóstársak jövedelme együttesen számít, de az egyszerűség kedvéért mi most egy egyedüli hitelfelvevő lehetőségeit néztük meg abban az esetben, ha az átlagnak, illetve a mediánnak megfelelő keresettel rendelkezik. A legutóbbi, decemberi KSH-adatok szerint

• a nettó havi átlagkereset 484 ezer,
• a medián (vagyis amelynél a keresők fele rosszabbul, fele jobban keres) pedig 373 ezer forint.

Az átlag jellemzően nagyjából a negyedével múlta felül a mediánt az elmúlt években.

Az adósságfékszabályokból és a kereseti statisztikákból könnyen kiszámítható, hogy egy átlagos, illetve egy medián keresettel rendelkező hitelfelvevő maximálisan mekkora törlesztőrészletet vállalhat a jelzáloghitel-felvétel során (nem zöld lakáscél esetén). A fenti táblázatunkban bemutatott szelektív adósságfék-szabályok miatt

LEGALÁBB 10 ÉVES KAMATPERIÓDUS VAGY VÉGIG FIX KAMATOZÁS MELLETT A LEGMAGASABB EZ AZ ÖSSZEG: 242 EZER, ILLETVE 187 EZER FORINT.

Két évvel ezelőtt ez még rendre 187, illetve 143 ezer forint volt, vagyis jövedelmi szempontból egyértelműen javult a helyzet, emelkedett az átlagot és a mediánt keresők hitelezhetőségének felső limitje.

Időközben a törlesztőrészletet meghatározó kamatkörnyezet is javult, két év alatt mintegy 2 százalékponttal hozva lejjebb az új, piaci kamatozású lakáshitelek átlagkamatát. A banki ajánlatokban az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek súlyozatlan átlagkamata az utóbbi időben 6,7%, a 10 éveseké 6,5%, a végig fix kamatozásúaké 7,0%.

Mindebből már kiszámítható, mekkora jelzáloghitelt vehetünk fel a leggyakoribbnak számító 20 éves futamidő és a legnépszerűbb, 10 éves kamatperiódus mellett. Két év alatt

A MAXIMÁLISAN FELVEHETŐ HITELÖSSZEG ÁTLAGOS NETTÓ KERESET MELLETT 20,7 MILLIÓ FORINTRÓL 32,4 MILLIÓ FORINTRA, MEDIÁN NETTÓ KERESET MELLETT 15,7 MILLIÓ FORINTRÓL 25,0 MILLIÓ FORINTRA EMELKEDETT.

Ez 57-58%-os, vagyis bőven infláció felett emelkedést jelent két év alatt.

Egyesek persze ennél jóval rosszabb helyzetben is lehetnek, például akiknek a jövedelme nem nőtt, akár még csökkent is. Alábbi ábránkon egy változatlanul nettó 400 ezer forintos jövedelmű adós (vagy adóstársak) jövedelméből kiindulva ábrázoljuk, miként változott az elmúlt években a felvehető hitelösszeg. Az alacsonyabb kamatoknak köszönhetően még nála is javult a helyzet, de kisebb mértékben.

Ha valakinek az általános javuló tendencia mellett romlott a hitelezhetősége, a következő módokon valamennyire védekezhet ennek hatásai ellen. Segíthet plédául

• az alacsonyabb kamatozású lakáshitel (akár kamattámogatott konstrukció) melletti döntés, vagy
• adóstárs bevonása (ami házastárs mellett „automatikus” egy jelzáloghitel esetében), illetve
• a hosszabb futamidő bevállalása, hiszen ezáltal az alacsonyabb törlesztőrészlet még beférhet az adósságfékszabály (pontosabban a JTM mutató) által diktált korlátba.

Adóstárs bevonása nem mindenkinek járható út, és sajnos a hosszabb futamidő vállalása sem csodamódszer: nem emeli meg arányosan a felvehető hitelösszeget. 20 helyett 30 éves futamidőt vállalva például a felvehető maximális hitelösszeg nem a másfélszeresére növekszik, hanem csak – a 16-18%-kal, ahogy alábbi ábránk példái is mutatják.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images