Berobbant a 10%-os önerő
A jegybank adósságfékszabályai 2015 óta az ingatlanfedezet 80%-ában maximálják a jelzáloghitelek felvehető összegét, vagyis pótfedezet bevonása híján az önerőnek minimum 20%-nak kell lennie. Két nagy változás történt azóta ebben:
- 2024. január 1-je óta a 41 év alatti első lakásvásárlókra (adóstársak esetén mindegyikre) 90%-os felső korlát, vagyis az általános 20% helyett ők akár 10%-os önerővel juthatnak lakáshitelhez,
- 2025. január 1-jével kibővítette a kört az MNB az energiahatékony lakásra felvett jelzáloghitelekkel. Ilyennek számít az olyan lakás, amely legfeljebb 68 kWh/m2/év összesített energiafogyasztással és legalább A+ besorolással rendelkezik.
Változtak a jövedelemarányos törlesztőrészletre vonatkozó szabályok is, így 2025. január 1-jétől az alábbi táblázat érvényes.
Múlt héten tette közzé a Magyar Nemzeti Bank (MNB) az újonnan kihelyezett jelzáloghitelek hitelfedezeti mutatójára (HFM, angolul loan-to-value, vagyis LTV) vonatkozó statisztikáit a harmadik negyedév egyes hónapjairól. Kiderült: január óta valóban egyre többen vesznek fel 20% alatti önerővel hitelt, a szeptemberben szerződött jelzáloghitelek esetében például már
volumen alapján 4,25%, darabszám alapján 3,05% volt a 80% feletti LTV-s, vagyis a tavalyi jogszabályi változást kihasználó hitelek aránya.
A 41 év alatti első lakásvásárlókra vonatkozó szabályozást tavaly már mindegyik nagybank átültette a gyakorlatába, így elérhetők náluk az akár 10%-os önerővel bíró lakáshitelek is. A 2025. január 1-jei változások átvezetése azonban még több banknál is folyamatban van (forrásaink szerint sokan inkább arra koncentráltak, hogy a munkáshitelt mielőbb bevezethessék), így a megalapozott, kellő számú bank ajánlatán alapuló hiteldöntéssel az érintettek érdeklődőknek érdemes lehet még várniuk.
Az MNB adatai szerint a főadós életkorát tekintve
volumen alapján 65%, darabszám szerint 60% a 40 év alattiak aránya az új jelzáloghitelek piacán.
Közülük azok juthatnak jelenleg akár 10%-os önerővel lakáshitelhez, akiknek még nem volt 50%-ot elérő lakástulajdoni hányaduk. A 10%-os önerőnek a gyakorlatban egyéb feltételei is vannak a bankoknál, például:
- van, ahol csak támogatott hitel, illetve támogatott hitel mellé igényelt piaci lakáshitel esetén érhető el ez a lehetőség.
- van, ahol szigorúbb, hosszabb munkaviszonyt várnak el az igénylőtől,
- van, ahol az összes adóstárs esetén megvizsgálják a jogszabályi feltételek teljesülését (azoknál is, akik nem szereznek tulajdonjogot),
- van, ahol csak meghatározott településkör esetén működhet az alacsonyabb önerő, például az alacsonyabb hitelbiztosítéki értékű (HBÉ) ingatlanokkal rendelkező, kevésbé frekventált településeket kizárják.
Könnyítő lehetőségként ugyanakkor a babaváró hitel is rendelkezésre áll, ez igen népszerű a családok körében az önerő kiegészítésére.
A babaváró mint önerő
Az MNB elfogadhatónak tartja, hogy legfeljebb 75 százalékban önerőként számítsák be a bankok. AzMNB 2021. decemberi vezetői körleveleelvárja, hogy a pénzügyi intézmény a babaváró kölcsön legalább 25 százalékával növelje a lakáscélú jelzáloghitel felvehető összegét, amennyiben a jelzáloghitel adósai/hiteligénylői a lakáscélú jelzáloghitel bírálatát megelőző 90 napban kötöttek szerződést babaváró kölcsön felvételére, illetve a lakáscélú jelzáloghitel igénylésére vonatkozó hitelbírálati döntést követő 20. munkanapon belül részükre babaváró kölcsön került jóváhagyásra az adott pénzügyi intézménynél.
A CSOK Plusznak is van szerepe, de nem kizárólagos
Fenti ábráinkon már látható volt, hogy nem a 20% alatti önerővel felvett lakáshitelek megjelenése az egyetlen, amely érdemi változást jelent a jelzáloghitelek piacán az LTV szempontjából. Jól láthatóan emelkedik a teljes piac átlagos LTV-je is, amit biztosan nem magyaráz önmagában az akár 10%-os önerő megjelenése. A tavalyi év két látványosabb változást hozott:
- 40% alatti szintről 60% fölé emelkedett a CSOK-kal felvett támogatott hitelek átlagos LTV-je, amit jórészt a CSOK Plusz január 1-jei bevezetése magyaráz: ezeket a kormány közlései alapján átlagosan 25 millió forint feletti összeggel veszik fel a családok, ami magasabb a teljes piac 20 millió alatti átlagánál,
- 55% feletti szintről csökkent jellemzően 45-50%-ra csökkent a CSOK mellé felvett piaci hitelek LTV-je, ami feltehetően annak a következménye, hogy ilyet döntően a preferált kistelepülésen élők vesznek igénybe piaci hitelként a falusi CSOK mellé felvett CSOK-hitelük kiegészítésére.
E két tényező közül a CSOK Plusz előretörése a jóval erőteljesebb tényező. A támogatott hitelek aránya 25-30% között stabilizálódott az utóbbi hónapokban. Ugyanakkor nem csupán a január 1-jén bevezetett CSOK Plusz hatása látható az alábbi ábrán:
hosszabb távú trendként a tisztán piaci kamatozású lakáshitelek LTV-je is emelkedett, két év alatt 50% környékéről 57%-ra.
Hogy nemcsak az egyedi tényezők hatására, hanem szélesebb körű trendként is emelkedik az új lakáshitelek átlagos LTV-je, abban nyilvánvalóan szerepe van annak az utóbbi két évben, hogy
az alacsonyabb piaci kamatoknak és a növekvő nominális béreknek köszönhetően javult a háztartások hitelezhetősége,
magyarán ugyanolyan nominális jövedelem mellett is nagyobb nominális hitelösszeget engedhetnek meg maguknak a hitelfelvevők, ráadásul a felvehető adósság nagysága szempontjából sorsdöntő jövedelem is emelkedett, mégpedig jellemzően a lakásárak nominális változásánál magasabb mértékben, legalábbis az utóbbi két-három évben.
Tavasszal jön a következő löket
Úgy tűnik, nem ér véget az emelkedő trend, legalábbis amíg a jegybank ebben nem lát kockázatot. Márpedig nem lát: a zöld lakáshitelekre is kiterjesztette a 10%-os önerő lehetőségét. A Portfolio őszi Future of Finance 2024 konferenciáján Banai Ádám, a jegybank ügyvezető igazgatója arról beszélt, hogy
- Magyarország nem lóg ki a régiós sorból a lakossági hitelezés visszaesését, majd helyreállását tekintve az elmúlt időszakban,
- az erőteljes felfutás nem jelent kockázatot, a lakossági hitelpenetráció továbbra is nagyon alacsony nemzetközi összevetésben, a kockázati mutatók alapján a magyar hitelezési politika konzervatívnak számít, a hitelezés felfutásához elsősorban a bizalom erősödésére van szükség.
- Zöld hitelezési fordulatra van szükség emellett, hiszen nem áll jól a hazai lakásállomány: fűtési energiafogyasztása magas, és csak nagyon lassan mérséklődik, az egy lakásra jutó teljes energiafelhasználás az EU-ban nálunk a 6. legmagasabb, és 30%-kal haladjuk meg az EU átlagát,
- a hitelezésnek kulcsszerepe lehet a zöld fordulat végrehajtásában, de a zöld lakáshitel-kihelyezés gyerekcipőben jár Magyarországon, árazásban nincs különbség a zöld és a nem zöld lakáshitelek között,
- a zöld hitelek felvétele jelenleg a felső jövedelmi kategóriákra koncentrálódik, tudatosabb ügyfélkört vonzanak be ezek a hitelek, ugyanakkor több önerőt igényelnek és kifeszítettebb jövedelemterheléssel járnak,
- több európai országban bevezettek ezért már olyan szabályokat, amelyek az adósságfékszabályozásban kedvezőbb elbírálásban részesítik a zöld típusú hiteleket, és az MNB is vizsgálja a lehetőségét ennek,
- egy ilyen elmozdulás nem jelentene a bankok számára addicionális kockázatokat, de szerepe lehetne abban, hogy népszerűbbé váljanak a zöld hitelek,
- emellett az MNB a minősített fogyasztóbarát keretrendszer zöld szempontú felülvizsgálatával is erősítheti a zöld átállást.
Mivel az MNB zöld lakás definíciója és az új építésű lakások között jelentős lesz az átfedés, a 20% alatti önerő elterjedésének
a kifejezetten fiatalok számára megoldást jelentő 5%-os kamatplafonnal rendelkező lakáshitelek április-október közötti megjelenése adhat majd újabb lökést.
Energetikai értelemben azonos lesz az elvárásuk a bankoknak ehhez az MNB-vel. A Magyar Bankszövetség tagjainak vállalása alapján az alábbi hitelfelvevők, illetve hitelek esetében lesz elérhető a termék:
- a 35 év alatti fiatalok
- első lakástulajdonának számító
- zöld lakásokra (legalább A+ energetikai besorolás és legfeljebb 68 kWh/m2/év primer-energiaigény), amennyiben ezek
- bruttó ára négyzetméterenként 1,2 millió forint alatt van,
- mérete maximum 60 négyzetméter,
- a kedvezményes kamat a futamidő első 5 évében jár.
A termék2025. április 1-től 2025. október 31-iglesz elérhető a vállalást tevő bankoknál.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
