Portfolio: Több százmilliárdos stimulációt kap jövőre a lakáskereslet az állampapír-kamatfizetések és az önkéntes nyugdíjpénztári feltörések révén. Mit várnak ettől a hitelközvetítők?
Sándorfi Balázs: Az újonnan megjelenő források érdemben élénkíteni fogják a lakáspiaci keresletet 2025 elejétől. A pótlólagos kereslet bizonyos része a lakáscélú hitelek igénybevételében is le fog csapódni. Ugyanakkor mindez csak egy egyszeri lökés lesz a piac számára, és
nagy kérdés marad, tartósan mivel lehet feljebb tornázni a régiós átlagtól is messze elmaradó hazai lakáshitel-penetrációt.
Fülöp Krisztián: Valóban hiányzik a hitelfelvők számának tartós növekedése, a statisztikákban látható szerződésszám-növekedés bizonyos években duplikációk eredménye volt: sokan piaci hitelt is felvettek például a maximum 10-15 milliós kamattámogatott hitelük mellé. A CSOK Plusz idei megjelenése viszont az átlagos hitelösszeget növelte meg, miközben a hitelfelvevők tábora nem lett érdemben szélesebb. Valóban nagy kérdés, miként lehet ezen változtatni; az egyszeri stimulációkkal nehezen.
Sándorfi Balázs
Mekkora szerepe van a lakosság hitelfelvétellel szembeni ellenérzéseinek és tényszerű tévedéseinek abban, hogy nemzetközi összevetésben is gyenge a magyar hitelkereslet?
Sándorfi Balázs: A Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetségével készítettünk egy felmérést az 1 milliárd forint feletti közvetített volumennel rendelkező hiteltanácsadók körében. Ők a teljes lakáshitelpiac éves volumenének a több mintegy egyötödét lefedik, és a közvetítői volumen csaknem egyharmadát képviselik. Tapasztalataik szerint a lakosság több mint 30%-át és még a hitelt igénylők 20%-át is félreértésen vagy félelmen alapuló hitelellenesség jellemzi. A hitelszerződésben vállalt jogi kötelezettségek ismerete a legrosszabb, a támogatott konstrukciók viszont viszonylag ismertek, feltehetően a róluk szóló kommunikációnak köszönhetően.
Fülöp Krisztián: Beszédes a közös felmérés, de kiegészíteném egy mindennapi példával, saját kollégáink visszajelzése szerint a leggyakoribb félreértés az, hogy sokan azt hiszik: az elő- vagy végtörlesztés során meg kell fizetni a jövőbeni kamatot is. Rengeteg téves elképzelést örököltünk a devizahitelezés korszakából is, és
a 2008-at követő években felerősödött bankokkal és a hitelekkel szembeni bizalmatlanságot mind a mai napig érezzük a munkánk során.
Sokan mondják, hogy a nagyon elszállt ingatlanárak miatt nem tudnak vagy akarnak belevágni a hitelfelvételbe. Megerősíti ezt a szövetség felmérése?
Sándorfi Balázs: Igen, a hitelközvetítők körében végzett felmérés szerint is a magas ingatlanárakra hivatkoznak elsősorban az emberek, majd a bizonytalan gazdasági környezet, illetve saját jövő következik. A negyedik helyen áll az alacsony jövedelem, az ötödiken a kamat, a hatodik a meglévő eladósodottság, és csak a hetedik a bankok túl szigorú hitelbírálata.
A túl magas ingatlanárak egyenes következménye a túl kicsi önerő a hitelfelvevők oldalán. Oldani fog ezen a korláton az idén év elején megjelent 10%-os önerőelvárás további kiterjesztése az MNB részéről?
Fülöp Krisztián: A 20%-os minimális önerőelvárást korábban is ésszerű korlátnak gondoltam. Sokan még ezt is, vagy a 10%-ot is külső forrásból, például rokoni segítséggel, babaváró hitelből vagy személyi kölcsönből próbálják előteremteni, utóbbi gyakorlat ellen egyébként az MNB is fellépett, majd megengedővé vált a babaváró kapcsán. Létezik tehát B-opció az önerő előteremtésére, és ez még tovább bővülhet a legfiatalabb lakáshitelfelvevők esetében a munkáshitellel. Nem szerencsés a hitelfedezeti korlátok további feszegetése a lakáshitelezésben, hiszen eljuthatunk oda, ahová sosem akartunk újra: hogy még az otthonunk berendezést is a vásárlási hitelből akarjuk fedezni.
Sándorfi Balázs: Négy szempontot említenék: 1. a 10%-os önerő külföldön is létező gyakorlat; 2. a babaváró hitel összegének részleges (vagy 90 napon túl teljes) önerőként való felhasználhatósága effektíve már korábban lazított a 20%-os szabályon, 3. az alacsony hitelpenetráció miatt sokan érezhetik indokoltnak a szabályok lazítását, 4. a támogatások által generált ingatlanpiaci árrobbanás megnehezítette a lakáshoz jutást. Mindezzel kezdeni kell tehát valamit úgy, hogy a prudens hitelezés, a magyar bankszektor hitelállományának a minősége közben ne sérüljön. Az első, év eleji jegybanki lazítás után a bankok többsége adott néhány hónapnyi felkészülést magának, de mára beindult a 10%-os önerő gyakorlata, és néhány százalékos részesedést el is ért az új kihelyezésekben. Tapasztalataink szerint a bankok óvatosan kezelik ezt: amely ügyfél kis önerővel rendelkezik, azon mélyebb és konzisztensebb jövedelemvizsgálatot végeznek el.
Fülöp Krisztián: Hozzá kell tennem, hogy a közgondolkodással ellentétben nagyon nem egységes ebben sem a banki gyakorlat, és szigorúbb annál, mint hogy egyszerűen kijelentsük, mindenhol elérhető a 10%-os önerő. Van, ahol csak CSOK Plusz mellé használható ki a lehetőség, máshol csak egy bizonyos termékmixben, megint máshol nagyon szigorú jövedelemvizsgálat mellett képzelhető csak el. Azt is látni lehet, hogy a gyors ingatlanpiaci változásokat a banki értékbecslések lassan követik le, így sok esetben alacsonyabbra értékelik az ingatlant, mint a valós vételár a piacon, ezekben az esetekben a 20% önerő kevés is lehet egy ügyfélnek.
Fülöp Krisztián
Az alacsony hitelpenetráció problémáját nem fogja megoldani az alacsony önerőelvárás, a családtámogatások és keresletoldali élénkítő lépések pedig további ingatlanár-emelkedést hozhatnak. Ezzel az otthonteremtés feltételei akár tovább romolhatnak is. El tudnak képzelni olyan támogatási rendszert, amely nem a keresletet, hanem a kínálatot stimulálja ennek elkerülése érdekében?
Sándorfi Balázs: Szükség lenne erre, okosan megvalósítva. Különösen ha arra gondolunk, hogy a hetvenes években még 80-90 ezer, a kétezres években még 30 ezer, 2022 előtt már csak 15-18 ezer új lakás jelentette a lokális éves csúcsot. A Portfolio-n megjelent véleménycikkemben már megfogalmaztam, hogy
a kínálati oldal ösztönzése nem jelenthet mást, mint hogy a beruházók kapjanak adott mennyiségű lakás adott minőségben történő leszállítása esetén támogatást.
Ez a megközelítés természetesen életképtelen, ha a beruházói támogatás úgy jelenik meg a piacon, hogy nincs 100%-ban eladási árat csökkentő hatása. A támogatás összege ugyanis potenciálisan elveszhet a nagyon alacsony építési hatékonyságban, vagy megjelenhet szimplán profitnövelő tényezőként.
Fülöp Krisztián: A kínálati oldal valóban nagyon erős hatással van a piaci folyamatokra. A magyar lakásállomány 0,5%-a újult meg a jobb években mostanában, Lengyelországban például ez 1,6%. Nálunk is fel kellene tornázni legalább 1%-ra, hogy százévente megújulhasson a lakásállomány. Sok anomáliát látni, miközben nálunk 5%-os a lakásáfa és rengeteg támogatás segíti az otthonteremtést, 2000 euróba kerül egy négyzetméter fejlesztése, aközben a horvátoknál ennek kb a fele, a szlovéneknél a háromnegyede ugyanez. Erősen látszik, hogy a támogatások nem a vásárlóknál csapódnak le elsődlegesen, ezen változtatni kell. Volt már jó példa egyébként arra nálunk is, hogy egy kereslettámogató szabályozói változtatás nem járt negatív hatással: a meg nem fizetett illeték például nem épült be a lakásárakba a CSOK-kal vásárlók esetében, legalábbis közvetlenül és azonnal nem.
A kormány a Nemzeti Konzultációba is beleírta, hogy a fiatalok számára tenné elérhetővé az NGM által a bankoktól elvárt 5% alatti lakáshitel-THM-et, és úgy néz ki, hogy a bankok az első lakásvásárlók kis méretű lakásra felvett zöld lakáshiteleire szűkítené ezt. Mit várnak a bankok vállalásától?
Sándorfi Balázs: Az 5% alatti THM elsősorban politikai kérdés. Szakmailag pedig úgy kell feltenni a kérdést, ki fizeti meg ennek az árát, hiszen a bankok továbbra is maximalizálni szeretnék a megtérülésüket a hitelportfóliójukon. Magyarán egy keresztfinanszírozás jelenhet meg a hitelezési gyakorlatban:
a többi ügyfél fizeti meg az alacsony THM árát, ami érzékenyen érintheti a piac hatékonyságát.
Viszont az MNB statisztikáiból úgy tűnik, a 6,5%-os piaci átlagkamat mellett is tud dübörögni a lakáshitelezés.
Fülöp Krisztián: Igen, de ne felejtsük el, hogy a piac csaknem egyharmadát a kamattámogatott hitelek képviselik - elsősorban a CSOK Plusz -, amelyek jellemzően 3%-os kamat mellett érhetők el az ügyfelek számára. Ami tehát kifejezetten a dübörögés látszatát kelti, az nem a 6,5%-os lakáshitel.
Hogy áll mindeközben a lakáshitelek digitalizációja, amelyről tavaly a Magyar Bankszövetség és a Független Pénzügyi Közvetítők Országos Szövetsége is saját javaslatcsomaggal állt elő?
Sándorfi Balázs: A bankszektor és a közvetítői szektor is elkezdett fejleszteni, ez egy egyirányú utca, amiben nincs visszafordulás. Konstruktív és racionális keretek között gondoljuk újra a bankokkal és a szabályozókkal közösen, hogy amit az elmúlt 10 évben előrelépett az ország a digitalizáció területén, azt hogyan ültessük át a szabályozásba. Nagyon fontos lenne azonban a teljes piac működése szempontjából, hogy intenzívebb legyen az egyeztetés a szabályozó és felügyelő szervekkel. Nem a szándékokban látok problémát, hanem a befogadási képességnél: sokszor kapacitáshiány, priorizálási nehézségek viszik el a fókuszt az igazán sürgős fejlesztésekről, szabályozási kérdésekről. Hiába logikusak az elképzeléseink, ha ezek miatt nem mindig tudunk előre lépni velük.
A január 1-jén megjelenő munkáshitel értékesítésében részt vesznek a hitelközvetítők?
Fülöp Krisztián: Közvetítői segítség nélkül sokszor a legattraktívabb pénzügyi termékek is halálra vannak ítélve, ezt több piaci példa is mutatja, hiszen az ügyfél nem kapja meg a kellő szakmai segítséget, eligazítást. Fontos megértenie mindenkinek, hogy
amikor minket, pénzügyiközvetítőket bevonnak, akkor az ügyfeleket hozzák közelebb a termékhez, annak megértéséhez és igénybevételéhez.
Sándorfi Balázs: Szándékaink szerint igen. Élethelyzetekben és termékmixekben gondolkodunk, hogy az ügyfelek minél több igényét kielégíthessük, ennek természetesen része lehet a munkáshitel is.
Fotók: Kaiser Ákos / Portfolio
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
A cikk elkészítésében a magyar nyelvre optimalizált Alrite online diktáló és videó feliratozó alkalmazás támogatta a munkánkat.
