Éppen 10 éves az a törvény, amely 2014 őszén meghatározta, mikor és hogyan változhatnak a kamatok a futamidő alatt a lakossági jelzáloghiteleknél, miután korábban ad hoc módon is lehetőségük volt a bankoknak a változtatásra. Lassan 3 éves lesz továbbá a 2022. január 1-jén bevezetett kamatstop-intézkedés, amely mind a mai napig védi a változó kamatozású jelzáloghitellel rendelkezőket a törlesztőrészlet jelentős emelkedésétől. Ezeket figyelembe véve végeztük el számításainkat két és fél év után ismét.
Vegyünk négy lakáshitelt!
Egyszerű és átlagos piaci lakáshiteleket választottunk a példánkhoz, hogy következtetésünk se legyen túl bonyolult:
- mind a négy lakáshitelt 2014 októberében vették fel 20 éves futamidővel,
- mind a négy lakáshitel 10 millió forint összegű, kamatozásában pedig megfelel az akkor felvett lakáshitelek kamatperióduson belüli átlagának az MNB piaci statisztikái alapján,
- a 3 hónapos kamatperiódusú hitel kamatozását a bank a BUBOR-hoz kötötte (így kamatfelára végig a piaci átlagkamat és a hitelfelvételkori BUBOR különbsége), az 5 és 10 évest pedig a BIRS-hez (vagyis a budapesti kamatswaphozamhoz, ezeknél az egyszerűség kedvéért végig az aktuális bankközi hozamot vettük figyelembe), negyedikként pedig egy végig fix kamatozású hitelt is megnézünk.
Hogy a négy közül melyik hitelfelvevő járt a legjobban a futamidő első felében, és melyik a rosszabbul, azt alapvetően három tényező határozta meg:
1.) hogyan alakultak azóta a referenciakamatok, amelyeket alapján átárazzák a kamatfordulónapokon a hiteleket: aki 3 hónapos kamatperiódusú hitelt vett fel, az 3 havonta figyelhette ennek alakulását, aki 5 éveset, az csak 2019 októberében, majd most 2024 októberben néz rá a kamatra, aki 10 éveset, az éppen most teszi meg ezt először, aki pedig végig fixet, az ezzel nem is foglalkozik.
2.) mekkora volt az eredeti kamat, illetve kamatfelár: utóbbi lényegében már a hitelfelvételkor eldől, és nagyon extrém esetektől eltekintve a futamidő során nem változik (ellentétben a korábbi devizahiteles időszakkal),
3.) vonatkozik-e rá olyan szabályozói intézkedés, amely eltéríti az árazást a piacitól: ilyen lehetett a Covid ideje alatt a törlesztési moratórium (feltételezzük most, hogy nem vették ezt igénybe), illetve 2022 óta a kamatstop, amely nevével ellentétben nem a teljes kamatot, hanem a referenciakamatot fixálta be, mégpedig a 2021 október végi szinten, mind a mai napig: a változó kamatozású hiteleknél 2022 januárja, az 5 éves kamatperiódusú hiteleknél 2022 novembere óta.
Ki nyer ma?
Természetesen a 3 havonta átárazódó lakáshitel volt a legolcsóbb az elején, így aki a kockázatok figyelmen kívül hagyásával akarta minimalizálni a törlesztőrészletét, az ezt választotta. Példánkban
egészen 2021 októberéig ez a hitel volt a legalacsonyabb kamatozású, 2022 júliusában viszont az utolsó helyre került.
Pontosabban csak került volna, hiszen a kormány már 2022 januárjában „megmentette” ettől azokat az adósokat. Alábbi ábránkon így nem a szaggatott, hanem a folytonos zöld vonal mutatja az adós által ténylegesen fizetendő kamatot. (Érdemes megemlíteni, hogy az 5 éves kamatperiódusú lakáshitel törlesztőrészletét mindezidáig nem befolyásolta a kamatstop, hiszen a bevezetése óta nem váltott kamatperiódust).
Az eredetileg 10 millió forintos összegben felvett hitel törlesztőrészlete a változó kamatozás esetében éveken keresztül 60 ezer forint körül volt, majd
a kamatstop nélkül másfél éven keresztül 100 ezer forint felett lett volna, ehelyett 66 ezer maradt.
Ha pedig nem lenne a kamatstop, most 87 ezer forint lenne a változó kamatozású hitel törlesztőrészlete az eredeti 69 ezerrel szemben. Eközben a fix kamatozású lakáshitelek havi 70 ezer forint környékén fizettek.
Már a törlesztőrészletek eddigi alakulása alapján is látható, hogy
aki változó kamatozású lakáshitelt vett fel, a kamatstopnak köszönhetően a legjobban járt eddig.
Alábbi ábránkon az eddig visszafizetett összeg alapján rangsoroljuk a hiteleket, figyelmen kívül hagyva a pénz időértékét, csakúgy, mint a hitelkalkulátorok. Ez alapján kamatstop nélkül a második legrosszabb hitel lenne már a változó kamatozású konstrukció, a kamatstopnak köszönhetően azonban messze megelőzi a többit.
A kamatstop elmúlt csaknem három év alatt már 1,28 millió forintot takarított meg az eredetileg 10 milliót felvevő adós.
Számításunkban tehát lehangoló eredményre jutottunk a jelzáloghiteleket övező erkölcsi kockázatról (moral hazard), amely
arra ösztönzi a hitelfelvevőket, hogy a banki ajánlatokban szereplő kamatok által tükrözöttnél nagyobb kockázatot vállaljanak, állami segítségre appellálva.
Nincs több változó kamat
Szerencsére a moral hazard probléma egyre kisebb a lakossági hitelpiacon, ami paradox módon a kamatstopnak is köszönhető. Bár összegszerűen még a teljes jelzáloghitel-állomány 21 százalékát, a fennálló jelzálog-hitelszerződések darabszámának 36 százalékát érinti a kamatstop, alábbi ábránkon látható: egyszerűen
kiveszett az utóbbi években a hitelezési gyakorlatból a változó kamatozás,
pedig tíz éve még 40-50% volt az aránya. Jelentőségének csökkenéséhez
- az MNB 2018 óta szelektíven alkalmazott jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM) szabályai
- a kamatstop által a bankok számára generált szabályozói kockázat,
- és az utóbbi évek volatilis kamatrkönyezet is nagybank hozzárult.
Az ábrán látható idei újbóli térnyerés (lásd az alsó fekete sávot) csak technikai jellegű: az adósok számára fix kamatozású (és csak az állam által a bankoknak fizetett kamattámogatás szempontjából változó kamatozású) CSOK Pluszt sorolja ide a statisztika.
Természetesen
nem önmagában a futamidő első fele dönti el, melyik hitelt volt érdemes felvenni,
a fentiekben kizárólag a húszéves forinthitelek futamidejének első felére szorítkoztunk azon időszakban felvett lakáshitelek esetében, amikor az előző pénzügyi válság után beindulni látszott a jelzáloghitelezés, elkerülve a devizahitelezéssel kapcsolatos torzító hatásokat. Az elemzés később újból és újból elvégezhető.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
