Hatalmasat ugrott az idei első félévben a lakáshitelek iránti kereslet Magyarországon, az első 5 hónap MNB-adatai alapján 2,5-szer annyi lakáshitelt (515 milliárdot) vett fel a lakosság, mint egy évvel korábban, és közelítjük a 2021-2022-es csúcsokat.
Mégsem mindenki gondolja azt, hogy most megérné lakáshitelt felvenni, és ebben a relatíve magas kamatoknak kulcsszerepe van.
6,5% körül alakul az új lakáshitelek szerződéses átlagkamata, ugyanakkor
még mindig sokaknak élhet az emlékezetében az, hogy az orosz-ukrán háborút megelőző években 4-5 százalékos kamattal lehetett piaci kamatozású lakáshitelt felvenni
Magyarországon, és szép számmal voltak, akik alig 3%-os kamattal vettek fel ilyen kölcsönt (akkor és ma is csak a CSOK-ot igénybe vevők tudják ezt megtenni). Most viszont megálltak a csökkenésben a piaci hitelkamatok valahol félúton, és ez a 6-7% közötti szint sokak számára még borzasztóan magasnak tűnik.
Érthető módon, hiszen egy most elérhető 6,5%-os kamatozású lakáshitel
törlesztőrészlete húszéves futamidő mellett 23%-kal magasabb, mintha ugyanezt a hitel 4%-os kamattal kínálnák.
20 milliós hitelösszeg mellett ez havi 28 ezer forintos, a teljes visszafizetendő összegben 6,7 millió forintos különbséget jelent. Ráadásul bár csökkent ismét az alapkamat, a hozamkörnyezet makacsul beragadt a 6-7%-os szinten, így alig van esély a közeljövőben a kamatok tömeges csökkenésére. Erről legutóbb itt írtunk:
Nem példátlan a szituáció, legutóbb éppen egy évtizeddel ezelőtt, 2014 nyarán tartózkodtak ugyanezen a szinten a kamatok a lejtőn. Az akkori 6,5% és a mostani között persze sok különbség van:
- nagyságrendekkel nagyobb volt akkor a lakosság hitelfelvétellel szembeni averziója (a devizahitelek épp akkor álltak fél évvel az elszámolás és a forintosítás előtt), így
- hatod akkora volt a hitelfelvételek volumene nominálisan, mint idén,
- az akkoriban felvett hitelek 80%-a még változó kamatozású vagy legfeljebb ötéves kamatperiódusú hitel volt, ma ezek aránya alig néhány százalék,
- infláció abban az évben nem volt, az árak 0,2%-kal csökkentek, az alapkamat 2-3% között volt már, idén viszont az infláció idén 3-4,5% között lehet, az alapkamat jelenleg 6,75%,
- a bankok közötti verseny gyenge, a hitelkínálat szűk volt, most viszont erős a verseny és nagy a hitelkínálat.
Abban azonban várhatóan nem lesz különbség, hogy a bérek nominálisan tovább emelkednek. Márpedig ez a lényeg az adósságtörlesztés mint teher érzékelése szempontjából.
Akkor három és fél évnek kellett még eltelnie, hogy 4% körüli szintre csökkenjen a lakáshitelek átlagkamata, a múlt tehát ebből a szempontból azt üzeni, hogy még 0% körüli infláció mellett sem szabad gyors kamatcsökkenésre számítani. Ugyanakkor van ennél pozitívabb üzenete is az utána történteknek.
Ha valaki 2014-ben vett fel 10 éves kamatperiódusú lakáshitelt 6,5%-os kamattal, és azóta nem váltotta ki ezt a hitelt, akkor egészen az idei évig változatlan maradt a törlesztőrészlete. Konzervatív példát vettünk, hiszen ez a hiteladós rosszul járt azokhoz képest, akik változó kamatozású hitelt vettek fel, így hosszú évekig a kamatcsökkentés, majd 2022-től még a kamatstop pozitív hatásait is élvezték. Ugyanakkor ez a 10 éves kamatperiódusú hitel alkalmas arra, hogy összevessük a manapság elérhetőkkel, és megnézzük, hogy mekkora törlesztési teherrel járt a hiteladósok számára.
Ehhez az elmúlt 10 év átlagos és medián átlagkeresetének az alakulását hívhatjuk segítségül.
A nettó átlagkereset 2014 és 2023 között 52%-kal, a nettó medián kereset 63%-kal emelkedett.
Ez az időszak magában foglalt egy hosszabb ideig tartó alacsony (2022-ig), majd egy rövidebb ideig tartó magas inflációval jellemezhető szakaszt is.
A példánkban szereplő 7 millió forintos hitel törlesztéséhez 2014-ben a nettó átlagkereset 34%-ára és a nettó medián kereset 44%-ára volt szükség. 2021-re, vagyis a magas inflációt megelőző utolsó évre ez 18%-ra, illetve 22%-ra csökkent,
Tavaly pedig már csak az átlag kereset 13%-át, illetve a medián kereset 17%-át kellett a hitel törlesztésére fordítania az adósnak, pedig még a futamidő felénél sem jártunk.
Az átlag- és a medián kereset természetesen nem egyetlen adós jövedelmének az alakulását tükrözi, de nagy átlagban megmutatja, hogy a kezdetihez képest mennyivel könnyebbé válik a futamidő nem is olyan késői részében az adósságtörlesztés a kezdetihez képest. Ehhez csak három dolog kell:
- a magyar gyakorlatban is bevett annuitásos törlesztés, vagyis a kamatszint változatlansága mellett nem változik a törlesztőrészlet (szemben pl. az inflációhoz kötött törlesztéssel, ami nem gyakori a világban),
- a szinte egyeduralkodóvá vált hosszú kamatperiódus vagy végig fix törlesztés: bár csökkenő kamatkörnyezetben ez kedvezőtlen választás, más esetekben biztosítja a törlesztés kiszámíthatóságát,
- a nominális bér emelkedése: még ha nagyobb is az infláció a bérek emelkedésénél (vagyis csökkennek a reálbérek), a jövedelem arányában akkor is egyre kisebb az adósságszolgálat mértéke.
Példánkban a 6,5%-os kamatozású lakáshitel jövedelemarányos törlesztőrészlete már alig három év után elérte a szintet, mintha 4%-os kamattal vették volna fel a hitelt.
Persze nem mindig érdemes várni a jövedelem növekedésére, és vannak, akik erre nem is számíthatnak belátható időn belül.
Számukra viszont valós megoldás lehet a hitel kiváltása akár néhány éven belül, kedvező kamatváltozások esetén.
Amikor valaki hitelkiváltáson gondolkodik, akkor legalább öt kérdést kell megválaszolnia magának:
- Található-e jelentősen (akár 2-3 százalékponttal)alacsonyabb kamat a meglévő hitelénél a bankok ajánlataiban? Ha igen, az a hitelkiváltás mellett szól.
- Várható-e olyan esemény, amitől a régi és az új kamat közötti kamatkülönbözet ehhez képest növekedni fog, további kamatcsökkentések, vagy a kamatstop kivezetése hatására? Ha igen, akkor érdemes lehet inkább még várni.
- Mekkora a régi hitel végtörlesztésének és az új hitel felvételének a teljes várható egyszeri költsége? Ide kell számítani 1. a végtörlesztés díját, ami Magyarországon jellemzően 1-2% (minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél előbbi, jelzáloglevéllel finanszírozott hiteleknél utóbbi a maximum). 2. a korábbi hitelfelvételkor a bank által elengedett díjak visszatérítésénekaz összegét (jellemzően 2-5 éven belüli előtörlesztés esetén írja elő a hitelszerződés), és 3. az új hitel felvételének a kezdeti költségeit (különösen a közjegyzői, értékbecslői, földhivatali és folyósítási díjak nem elengedett része tartozik ide).
- Mennyi idő alatt térül mega hitelkiváltás? Ehhez meg lehet nézni, hogy az előző pontban felsorolt háromféle költség összege hány havi kamatmegtakarításnak felel meg. Ideális esetben ez nem több 2 évnél, de hosszabb megtérülés esetén is észszerű lehet a hitelt kiváltani.
- A mostani hiteltartozással megegyező összegű, kamatperiódusú és a hátralévő futamidővel megegyező teljes futamidejű lakáshitellel váltanánk-e ki a hitelt, vagy a végtörlesztés részben megtakarításbóltörténne, és a hitel kamatperiódusán, végső lejáratán is érdemes változtatni? Ez már részben hitelfelvevői preferencia kérdése.
Részletesen itt írtunk erről:
Az infláció, pontosabban a nominális bérek növekedése természetesen nemcsak a havi adósságszolgálat, hanem
a tőketartozás szempontjából is kedvező jelenség lehet a hiteladósok számára,
erről pedig részletesen itt írtunk:
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
