Leszámítva azokat, akiknek még nem volt lakása és az elmúlt években léptek a lakáspiacra (első lakásvásárlók), valamint azokat, akik komoly megtakarításokkal rendelkeztek (befektetők), magyar családok százezreinek rémálom az, ami a hazai lakáspiacon és azon belül is a lakásárakkal kapcsolatban az elmúlt néhány évben tapasztalható. A NAV és a KSH adatainak segítségével megvizsgáltuk az elmúlt négy év legfontosabb lakáspiaci adatainak változásait. Döbbenetes visszaesések és néhány meglepő adat is terítékre kerül.
A KSH jelentése szerint a használt lakások piacán a 2011. évi enyhe árcsökkenés után a 2012. év elején jelentkező kisebb áremelkedés csak átmenetinek bizonyult. 2012 második negyedévében újabb, ezúttal erőteljesebb árcsökkenés kezdődött, melynek hatására az éves árszint 3,1 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbitól. Az új lakások piacának meghatározó jellemzője a forgalom minden korábbinál alacsonyabb szintre történő visszaesése. 2012-ben az eddig ismert újlakás-eladások száma a megelőző év már szintén alacsony értékének a kétharmadát sem érte el. 2012-ben a kezdeti élénkülés után a használtlakás-értékesítések száma is tovább csökkent, az első három negyedévben az időarányosan beérkező adásvételek száma 3 százalékkal kevesebb volt a 2011. évinél.
2012 első három negyedévében alig 2300 lakás épült értékesítési céllal. Ugyanekkor az értékesített új lakások száma 1800 volt, ami a 2011. év azonos időszakában megfigyelt eladásoknak mindössze 62 százaléka. 2012-ben a használtlakás-piacon létrejött lakáseladások száma csak az első negyedévben haladta meg a megelőző év azonos negyedévének forgalmát (10%-kal), ezt követően már számottevően elmaradt a forgalom az egy évvel korábbitól: a második negyedévben a visszaesés 17 százalékos volt. Ezt az értéket a további adatbeérkezések várhatóan már nem fogják alapvetően befolyásolni, állapítja meg a Központi Statisztikai Hivatal 2012 első három negyedévének adatait vizsgáló elemzésében.
Módszertan
A KSH lakáspiaci megfigyeléseinek forrása a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) illetékhivatali adatbázisa. A számításokban adathiány miatt az esetek 2 százalékát zárták ki. Azokban az esetekben, ahol a lakás alapterülete hiányzott, de a többi ismérv hiánytalanul a rendelkezésükre állt, a lakás ára és jellemzői alapján megbecsülték a nagyságát, majd a további számításokban ezzel a becsült értékkel szerepeltették. Az új lakások elkülönítését az újlakás-vásárláshoz kapcsolódó kedvezmények alapján a NAV végezte. Az első modellszámítás eredményei alapján a lakások 5 százalékát outlierként kiszűrték, és a további indexszámításokban figyelmen kívül hagyták.
Budapest és Magyarország
Minden lakáspiaci probléma eredője, leszámítva a hitelezés (legyen az deviza vagy forint) befagyását, a releváns állami ösztönzők eltűnését, a magyar gazdaság teljesítményét, vagy az emberek jövőbe vetett bizalmának és biztonságérzetének alacsony szintjét, stb., a tranzakciók számának folyamatos csökkenése. Nincs is ezen mit csodálkozni, egyszerű közgazdaságtan amit látunk. Annak ellenére, hogy egy átlag magyar családot, lakástulajdonost kevésbé érdeklik a Marshall-kereszt (kereslet-kínálat ármeghatározó mechanizmusának közgazdasági modellje) szabályai, akarva-akaratlanul részévé válnak azzal, hogy olyan körülmények között próbálják meg értékesíteni ingatlanjukat, melyben a fizetőképes vásárlók száma meg sem közelíti az eladókét. Ez pedig a grafikonokból is jól leolvasható, sokak számára pedig a saját bőrükön tapasztalható árcsökkenéshez vezet.
Kivétel természetesen most is létezik, hiszen a lakáspiac annál azért jóval differenciáltabb, hogy egyetlen általános ármozgással mindenki számára releváns mutatót lehessen generálni. A legszembetűnőbb különbség a használt és az új építésű lakások árváltozásában figyelhető meg. Míg a használt lakások esetében egyetlen területi kivétel sincs a csökkenő árak és négyzetméterárak tekintetében, addig az új építésű otthonoknál, ugyan csak minimális mértékben, de matematikailag emelkedést - amit nevezzük inkább stagnálásnak - lehet tapasztalni, mind fővárosi, mind országos, mind egyes kerületek szintjén. Az egyetlen baj ezzel csak annyi, hogy annyira kicsi a minta, vagyis olyan kevés az értékesített új építésű lakások száma, hogy hiteles következtetést szinte képtelenség levonni belőlük. Akad ugyanis több olyan budapesti kerület is, ahol 2012 első 9 hónapja alatt egyetlen új építésű ingatlan adásvételét sem regisztrálták ("Értékesített új építésű lakások száma Budapesten" című grafikon). Ezek azonban szinte kizárólag tájékoztató jellegű adatok, melyeket számtalan egyéb speciális tényező is tovább torzít.
A főváros és Magyarország összehasonlításában látható, hogy a használt lakások átlag négyzetméterárai között tovább mélyült a szakadék. Míg 2007-ben az országos árszint 67 százaléka volt a budapestinek, addig ez 2012-re 63,7 százalékra csökkent. Az abszolút számokban azonban csökkenni tudott a különbség, hiszen míg 2007-ben 88 ezer forinttal kellett többet adni egy budapesti használt lakás négyzetméteréért, mint amennyit az országban átlagosan, addig 2012-re ez a szám 86 ezer forintra csökkent. Nem árt megjegyezni, hogy az országos átlagot erősen húzzák felfelé a budapesti számok, így a valós különbség ennél lényegesen nagyobb lehet.
Az új lakások esetében azonban némileg más a helyzet, bár nem győzzük hangsúlyozni, hogy a jelenlegi piacon rendkívül kicsi a minta. Érdekesség, hogy a statisztikai adatok alapján a Budapesten értékesített új építésű lakások esetében a válság nem hozott azonnali áresést az átlagos négyzetméterárakban. Az eddig ismert adatok alapján a mélypont nem a 2012-es év volt, sem Budapesten, sem az országban, hanem mindkét vizsgált terület esetében a 2011-es.
A felvezetőben megemlítésre került, hogy az, ami a lakástulajdonosok százezreinek komoly anyagi és érzelmi problémát okoz, vagyis a lakások árának zuhanása és akár a lakás korábbi vásárlási összegénél alacsonyabb árszinten való értékesítésének kényszere, az az első lakásvásárlók és a befektetők számára maga a Kánaán, hiszen egyre olcsóbban juthatnak otthonhoz, avagy egyre nagyobb lakást vásárolhatnak ugyanakkora tőkéből. Érdemes azonban figyelembe venni azt a nem elhanyagolható tényt is, hogy a legtöbben mikor értékesíteni kívánják lakásukat, legyen az ok akár házasság, válás, gyerekvállalás, nem csak eladóként, hanem vevőként is megjelennekk a lakáspiacon. És bár érzelmileg nehéz akár olcsóbban is kiszállni a legnagyobb értéket képviselő vagyontárgyunkból, az újat hasonló piaci körülmények között szerezhetjük meg (feltéve, ha nem pont egy XV. kerületi használt lakást kívánunk lecserélni például egy IX. kerületi új építésűre).
Bontott tranzakciók
A hazai és főleg a budapesti lakáspiaci tranzakciók tekintetében 2012 elejével túljutottunk a gazdasági elemzők által sokat hangoztatott W alakú válságon. Jelenleg a harmadik V-t kezdi a folyamatosan hullámzó lakáspiac, legalábbis ami a használt lakások értékesítési számait illeti. Azt, hogy ez a hektikus korszak még meddig tarthat jóérzésű ingatlanos vagy elemző legfeljebb találgathatja, de az elmúlt negyedévek és évek tapasztalata alapján már biztosra nem állít semmit.
A budapesti használt lakásokat vizsgálva a válság kitörése óta a második legrosszabb negyedévet zárta 2012 harmadik három hónapjában a piac, a 4000 tranzakciót alig meghaladó értékkel. Az új építésű lakásokat boncolgatva ez a mutató azonban egyértelműen negatív csúcs, hiszen alig több mint 200 új otthont sikerült értékesíteni a 23 kerületben összesen. Ennek sok egyéb tényező mellett két meghatározó oka is van. Egyfelől az, hogy a piaci körülmények miatt csak elvétve épülnek (és épültek az elmúlt három évben) új társasházak, illetve az, hogy az új lakások ára kevésbé alkuképes a használtakhoz viszonyítva. A fejlesztő cégek inkább egyéb kedvezményekkel (ajándék konyhabútor, ingyen tároló, vagy beálló a garázsba), egyedi finanszírozási konstrukciókkal igyekeznek megnyerni a vevőket, de a konkrét árakból nehezebben engednek.
Az országos kép sem fest jobban a budapestinél. A trendet tekintve teljesen hasonló mozgások figyelhetőek meg. A tripla V jelenség ugyan itt kevésbé figyelhető meg, valamivel simábbak az adatok, de 2012 utolsó negyedévének mozgása hasonló a fővárosihoz. A 15 ezres értéket mutató használt lakás tranzakció és az 500 új lakás adásvétel a válság kirobbanása utáni legszomorúbb negyedéveket idézi vissza.
Minden a kerületi lakás árakról
Az árak tekintetében mindenképp külön kell vizsgálni a használt és az új építésű ingatlanokat, és nem csak azért, mert a statisztikák alapján csak maroknyian vannak ma Magyarországon akiket érdekelnének az új építésű lakások árváltozásai, hanem azért is, mert alacsony számuk ellenére komolyan képesek torzítani bizonyos részpiacok mutatóin.
Egyes hiedelmekkel ellentétben, miszerint igenis vannak válságálló részei a fővárosnak, egyetlen kerület sem volt arra képes, hogy akár csak megközelítőleg tudta volna tartani akár az abszolút lakásárait, akár a négyzetméterárait. A legközelebb a stagnáláshoz a XIII. és a XI. kerületek jártak, ami köszönhető talán annak is, hogy ezek a kerületek a legfelkapottabbak, vagyis itt van egyedül (a jelenlegi piac megrázó adsávételi statisztikái mellett) érdemben működő lakáspiac. A legdrágábbak továbbra is a II. és XII. kerületek, melyek azonban komoly árcsökkenést kényszerültek elszenvedni. A listák végén pedig továbbra is elsősorban a peremkerületekkel, illetve a kevésbé jó hírű, avagy az átlagnál jóval gyengébb minőségű és komfortfokozatú lakásállománnyal rendelkező belvárosi kerületeket találhatjuk.
Az új építésű lakások tekintetében jól kivehető, hogy rendkívül változóak az egyes kerületekben lezajlott folyamatok. Hozzá kell azonban tenni, hogy négy kerületet leszámítva, ahol az adásvételek 63%-át regisztrálták (XI., XIII., XIV., és IX. kerületek), szinte értékelhetetlen az a mennyiség amiből az adatok kalkulálva lettek. Talán nem is véletlen az, hogy pont ezekben a jobban pörgő kerületekben mértek csökkenést az átlagárakban. Ugyanakkor a fajlagos költségek tekintetében, vagyis az egy négyzetméterre vetíttet értékben a IX. kerület növekedést tudott felmutatni, amivel a Ferencváros az új építésű kategória abszolút győztesének mondható, hiszen ez az egyetlen kerülete a fővárosnak, ahol 2012 első 9 hónapjában érdemi mennyiségű (több mint 100) új lakás tranzakció mellett tudtak növekedni a négyzetméterárak.
További érdekessége a statisztikának, hogy a II. kerületet leszámítva, azokban a városrészekben volt technikailag nulla az értékesítettség, amelyek a lakáspiacon hagyományosan a legdrágábbnak számítanak. Így bár az I., az V., és a XII. kerületekben 2008-ban még mind 22 millió forintot meghaladó átlagáron, és 400 ezer forintot meghaladó átlagos négyzetméteráron fogytak a lakások, addig mostanra megszűnt a piacuk. A 2011-es adatokra visszatekintve annyi megállapítható, hogy míg az átlagárak tekintetében inkább némi növekedés volt tapasztalható (hasonlóan a II. kerülethez), addig a négyzetméterárakat nézve ezekben a kerületekben is érzékelhető a piac árleszorító hatása.
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.
