Ha járjuk a várost, mit látunk? Mindenhol építkezések, fejlesztések vannak. Azt halljuk, olvassuk, hogy, mindenki lakást akar venni, a vállalatok új irodába szeretnének költözni, a kereskedelmi vállalkozások pedig növekedni akarnak, és ehhez nagyobb térre van szükségük. Az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő is kiveszi a részét ebből a növekedésből. A már meglévő, ismert alapjaink jól teljesítettek az elmúlt években, ám az új kihívásoknak megfelelően, ezeket továbbra is minőségi eszközökkel szeretnénk feltöltetni, és egy diverzifikáltabb portfóliót létrehozni annak érdekében, hogy alapjaink megfeleljenek az új követelményeknek, és a befektetői hozamelvárásoknak. Emellett persze keressük az új lehetőségeket, termékeket, szegmenseket, és az új befektetőket is.
Az elmúlt pár hónapban több, teljesen eltérő profilú ingatlant vásároltak. Az egyik például egy modern irodaház Budapest belvárosában, a másik pedig egy bevásárlópark az agglomerációban. Mi a stratégia? Mindent megvizsgálnak, és aminek jó a hozama, és kockázatmentesnek tűnik, abba belevág az Alapkezelő, vagy van egy kitűzött irány?
Arra, hogy minden egyes lehetőséget megvizsgáljunk, nincs lehetőség, de talán szükség sem. Megvan az irány: elsősorban minőségi ingatlanokokat keresünk. Ezalatt nemcsak azt értem, hogy kizárólag a legmodernebb "high-tech" technológiával épült új ingatlanok érdekelnek minket. Ami az igazi vonzerőt jelenti számunkra az a jó lokáció, a korszerű épület, a kedvező bérbe adottság, és a jó bérlői mix. Tehát ha az említett szempontoknak megfelelőnek tűnik egy ingatlan, azt biztosan felkelti az érdeklődésünket. Elsősorban arra törekszünk, hogy ne adjunk alább az igényekből. A kérdésben is említett ingatlanok más- más megközelítést igényelnek.
A Sziget Centert az elsősorban lakossági befektetői szegmenst megcélzó, OTP Ingatlanalapba vettük, hogy diverzifikáljuk az egyes eszközök - mint az iroda, retail, logisztika - súlyát a hozamtermelő képesség javítása érdekében.
A BREEAM Very Good minősítést szerzett Nokia Skypark irodaházat a kizárólag "A" kategóriás ingatlanokra koncentráló OTP Prime Ingatlanbefektetési Alap vásárolta meg. A Corvin Sétány grandiózus épülete a legmagasabb szintű építészeti és informatikai tudást ötvözi. A Nokia Skypark fejlesztésével kezdődött meg 2015-ben a Corvin Sétány-projekt keleti lezáró tömbjének beépítése. Szóval nem lehet összehasonlítani az almát a körtével, a Sziget Center egy jó hozamtermelő képességű kereskedelmi célú ingatlan, a Nokia Skypark pedig egy kiemelt lokációban lévő irodaház, amely olyan igényeket szolgál ki egy frekventált területen, amire hosszú távon is lesz igény, illetve kereslet.
A verseny már a kereskedelmi ingatlanok piacán is éleződik, a jó lehetőségekre más alapok is igyekeznek lecsapni. Mennyire érzékelik ezt?
Úgy gondolom, hogy a piaci verseny még a tűréshatáron, az egészséges szinten belül van. Igen, meg kell küzdeni egy-két ingatlanért, amikor vásárolunk, viszont a helyzetünkből adódóan előnyünk van, mert az OTP név, illetve az OTP-csoporthoz tartozás a tárgyalópartnerek számára is nagyobb biztonságot jelent, így nagyobb nyitottságot is eredményez. Két azonos ajánlat közül nagy valószínűséggel inkább a miénket fogadják el.
Az OTP-nek nyilván jól cseng a neve, de egy fejlesztőnek vagy egy jelenlegi tulajdonosnak alapvetően az a legfontosabb, hogy a sor végén kinek milyen vastagon fog a ceruzája.
Az egyik legfontosabb tényező minden tárgyalás során természetesen az ár, illetve a hozam kérdésköre, de emellett számtalan egyéb szempontot is figyelembe vesznek az üzleti partnerek, ahogy mi is. Nem feltétlenül csak a kiemelkedő hozam az elsődleges szempont, hiszen meg kell nézni minden egyéb tényezőt, mint például a szerződéses feltételrendszert, az eladói vállalásokat, a tranzakció időigényét is.
Miután kész egy ingatlan, az egyik legfontosabb értékmegtartó, jó esetben értéknövelő tényező az üzemeltetés minősége. Az OTP ingatlanalapok tulajdonában lévő ingatlanokra vonatkozóan van esetleg tervben stratégia az egységesítésre?
Az OTP-nek van üzemeltető társasága, az OTP Ingatlanüzemeltető, akikkel együtt is dolgozunk számos ingatlan esetében, de emellett más üzemeltető társaságokkal is szerződéses viszonyban állunk. Értelemszerűen a befektetők érdekeit szem előtt tartva megpályáztatjuk az üzemeltetést, és különböző szempontrendszerek alapján a legjobb ajánlatot fogadjuk el. Az elsődleges szempontok között szerepel a hatékony működtetés, az értékmegőrzés és az ennek megfelelő ár-szolgáltatás arány.
Hogyan látja, az üzemeltetési minőségben volt látható fejlődés az elmúlt évtizedben?
Igen, van színvonal emelkedés, sőt egyértelműen kell is lennie. Ugyanúgy, ahogy a bérlők az "A" kategóriás vagy most már az "A+"-os irodaházakat keresik, az üzemeltetés színvonalában is ehhez kell felnőni. Folyamatosan monitorozzuk az üzemeltetőket és szondázzuk a bérlőinket, hogy mennyire elégedettek a szolgáltatásokkal, mert ezen a területen is a legjobb minőség biztosítása a célunk.
A héten tartotta a Portfolio az "FM & Office" konferenciáját, ahol a legfontosabb üzemeltetői és irodapiaci szakmai kérdésekre keresték a piac legfontosabb szereplői a választ. Az alábbi tudósításokból pedig bárki tájékozódhat:
Az elmúlt években a magyar befektetők jó pozícióban voltak a befektetési piacon, köszönhetően a politikai és gazdasági helyismeretnek, a kapcsolatoknak. Továbbra is erős lehet a hazai befektetők aránya a prémium kereskedelemi ingatlanok piacán itthon?A verseny megvan minden területen. Nekünk a magyar mellett a külföldi befektetőkkel is kőkemény harcunk van. Azonban nem csak az ingatlanpiac száguld, a befektetők is egyre nagyobb befektetendő összegekkel jelennek meg az ingatlanalapok piacán is.
Ha megnézzük a befektetési igényeket, van a kockázatkerülő, állampapírokat preferáló, van a kockázatvállaló, részvényekben gondolkodó tőkepiaci befektető, és ott van az állampapírnál nagyobb hozamot kereső, viszonylag kisebb kockázatot vállaló befektetői réteg, ami igen széles - mi ezeket az embereket szolgáljuk ki elsősorban.
Részint az ő igényeikre szabva hoztuk létre az OTP Prime Ingatlanalapunkat is. A Prime Alap esetében prémium ingatlanokból álló, koncentráltabb portfóliót építünk. Szofisztikáltabb, hosszabb távra, minimum három, illetve öt éves időtávban gondolkodó befektetőknek ajánljuk, amelytől a piaci átlagot meghaladó hozam alapelvárás részünkről. A 2002 óta működő Ingatlanalapunkkal pedig a diverzifikáltabb portfoliót kedvelő, likvidebb befektetést preferáló igényeket kívánjuk kielégíteni.
A célunk, hogy aki befektetendő összeggel rendelkezik, az elérhető legnagyobb arányban részesülhessen az ingatlanpiaci boomból, és ehhez nem feltétlenül kell egy lakást, irodát, logisztikai parkot vásárolnia, hanem elég, ha ránk bízza a pénzét. Mi tulajdonképpen elvégezzük a munka oroszlánrészét: üzemeltetjük, fenntartjuk az ingatlanokat, feltöltjük bérlőkkel, míg a hozam ugyanúgy jelentkezik a befektetőnél, mintha vásárolt volna egy saját ingatlant, amit bérbead.
Az ingatlanalapok jellemzően csak nevükben azok, hiszen a likviditás és egyéb szempontok megkövetelik, hogy a befektetések egy része másban, pl. állampapír álljon. Mire kell számítani a Prime alap esetében?
A Prime alapnál az ingatlanok feltöltöttsége jóval magasabb. A korábban említett három, öt éves befektetési lehetőségekből eredően a likviditási igény könnyen tervezhető, kiszámítható.
Tehát akár 100% lesz ingatlanba fektetve?
Valóban ez a terv, sőt, a hozammaximalizálás érdekében hitelkonstrukcióval is megtámogatjuk, hogy így a lehetőségeknek megfelelően kiaknázhassuk a tőkeáttétel lehetőségét is.
Nem meglepő, de a befektetők és fejlesztők többsége továbbra is elsősorban Budapestre és környékére koncentrál. Vidéken látnak esetleg befektetési lehetőséget?
A lokáció elsődleges szempont, előnyben vannak a budapesti ingatlanok, de természetesen a kedvező vidéki lehetőségeket is megvizsgáljuk. Tavaly volt például egy győri logisztikai központ vásárlásunk, amit kimondottan jó térségnek tartunk, és kiváló bérlőkkel van feltöltve maga az ingatlan.
Vidéken is fókuszban vannak a relatíve új, gondozásmentes, magas bérbeadottságú, stabil cash flow-t termelő, jó lokációjú ingatlanok, hogy a befektetőinknek jó hozamot tudjunk biztosítani.
A kisbefektetői aktivitás mennyire látszik az alapok népszerűsége tekintetében? Özönlik a pénz?
Ez egy szerencsés együttállás, a befektetők szeretnének befektetési jegyet vásárolni, mi szeretnénk, hogy a befektetők befektetési jegyeket vásároljanak, a beruházók, fejlesztők szeretnék, ha mi vásárolnánk az ő fejlesztéseikből, mi pedig szeretnénk is vásárolni. Ebben a szituációban mindig a paraméterek az érdekesek, egyrészt az ingatlanok a szempontjainknak feleljenek meg, másrészt mi is feleljünk meg a befektetők által támasztott elvárásoknak. De azt hiszem, hogy a számainkat, illetve a befektetők reakcióit tekintve ezzel nem volt és nem is lesz hosszú távon probléma.
Egy olyan cégnek, mint az OTP komoly felelőssége van a társadalom pénzügyi edukálásában is. Ha valaki nem ismeri az ingatlanpiacot, őt hogyan lehet meggyőzni arról, hogy érdemes magánemberként a megtakarításait ingatlanlapba fektetnie?
Évek óta folyamatosan képezzük, informáljuk a tanácsadókat, akik a befektetőkkel közvetlenül találkoznak. Jó látni, hogy ennek meg is van a gyümölcse, hiszen az alapjaink népszerűsége évek óta folyamatosan növekszik. Természetesen nem olyan egyszerű, hogy "Itt a hozam, hidd el!". Múltbeli összehasonlító adatok attraktívak a mi szempontunkból. Visszautalnék itt a beszélgetés elejére, hogy mit tegyen az, akinek nincs arra lehetősége, hogy több tízmillió forintból vegyen például egy V. kerületi lakást befektetési céllal, vagy jobban hisz a prémium kereskedelemi ingatlanokban, de szeretne részesedni a jelenlegi piaci felfutásból? Nekik jó lehetőség lehet az ingatlanbefektetési jegy vásárlása.
Azért a válságot sok ingatlanalap és azok befektetői is megszenvedték, pedig korábban senki nem gondolta, hogy rizikós lenne.
Az ingatlanalapok jellegzetességeire mi minden alkalommal felhívjuk a tanácsadók és rajtuk keresztül a leendő befektetőink figyelmét. Fontos hangsúlyozni, hogy semmi sem kockázatmentes, még az állampapír sem, egyszerűen a helyén kell kezelni. Nézzük azonban a piac ciklikusságát, a tőkepiac jóval ciklikusabbnak tűnik, mint az ingatlanpiac. Egyetértek abban, hogy az ingatlanpiacnál is lehetnek visszaesések, azonban egy jól átgondolt likviditási politikával és az OTP Bank hátterével olyan jellegű probléma nem merülhet fel, aminek kezelésére ne lennénk felkészülve.
Mire számít a hazai prémium irodapiacon a bérleti díjak tekintetében? Fognak még növekedni?
Véleményem szerint a közelmúlt nagy megugrása után most mérséklődhet a növekedés üteme, de ahogy a trendeket nézzük, az emelkedés várhatóan folytatódik.
Az OTP csoport sokfelé jelen van a régióban, elképzelhető, hogy az ingatlanalapok is átlépik az országhatárt?
Igen, minden lehetőséget megvizsgálunk, így a külföldi terjeszkedést is. Kézenfekvő, hogy az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő olyan lokációkban, országokban is gondolkodjon, ahol az OTP, mint bank jelen van.
Vagyis akár nemsokára mondjuk egy pozsonyi irodaház is bekerülhet az egyik alapjukba?
Az sem kizárt. A külföldi akvizíció abszolút fókuszban van jelenleg. Ahogy most előjöttünk a Prime-mal, nem zárom ki, hogy tovább gondolkodunk új alapokban, új lehetőségekben attól függően, hogy a jogszabályi lehetőségek milyen teret nyújtanak külföldön. Ha lehetőség kínálkozik, azt biztosan kihasználjuk.
